Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết mặt bằng giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng nhanh trong năm 2025, khiến người mua ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Khi chi phí vốn gia tăng, rủi ro tài chính của người vay cũng có xu hướng tăng theo.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng mạnh năm ngoái. Tổng dư nợ bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm trước và chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng của các khoản vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng và mua nhà để ở.

Trước tốc độ tăng nhanh này, cơ quan quản lý đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực địa ốc từ đầu năm 2026.

Khảo sát thị trường cho thấy từ cuối năm ngoái đến nay, lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi phổ biến ở mức 12-14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Trong khi đó, trước đây nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6% mỗi năm trong vài tháng đầu. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn.

Theo VARS IRE, rủi ro lớn của thị trường còn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Nhóm khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định nhờ giá mua và chi phí vay ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn vào giai đoạn 2027-2028, khi các khoản vay đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Nhiều khoản vay mua nhà hiện nay thường có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất khoảng 18-24 tháng đầu. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất thả nổi cao hơn, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng đáng kể.

"Nếu thu nhập của người vay không tăng tương ứng và thị trường hết dư địa tăng giá mạnh, áp lực trả nợ có thể trở nên đáng kể hơn đối với nhiều hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân", VARS IRE nhận định.

Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên cho rằng giai đoạn vốn rẻ khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân đến doanh nghiệp phát triển dự án, phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì mở rộng nhanh dựa nhiều vào vốn vay, các chủ thể trên thị trường đang chuyển sang tư duy quản trị rủi ro và tiếp cận đầu tư dài hạn hơn.

Theo ông Kiên, áp lực tài chính hiện tập trung ở các khoản vay ký trong giai đoạn 2024-2025. Nhiều hợp đồng đã hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc, khiến lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 13-16% mỗi năm. Khi bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi, nghĩa vụ thanh toán hàng tháng có thể tăng gấp đôi so với trước.

Chẳng hạn với khoản vay khoảng 2-3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 3-5% mỗi năm, người vay có thể phải trả thêm 7-10 triệu đồng mỗi tháng. Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, phần chi phí tăng thêm này khả năng bào mòn lợi nhuận và buộc họ phải cân nhắc bán bớt tài sản.

Áp lực chi phí vốn cũng đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường gần đây có xu hướng chậm lại, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền trở nên thận trọng hơn khi nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh.

Nhiều người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà, tiếp tục thuê để tích lũy thêm tài chính. Một bộ phận khác chuyển hướng tìm kiếm nhà ở tại các khu vực xa trung tâm, nơi giá bán thấp hơn khoảng 30% so với nội đô.

Ở phía nhà đầu tư, dòng tiền cũng phân hóa rõ rệt. Nhóm phụ thuộc nhiều vào vốn vay chuyển sang trạng thái quan sát, khiến thanh khoản tại một số phân khúc chậm lại. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn tham gia thị trường nhưng chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền cho thuê.

Dù vậy, nhiều chuyên gia phân tích áp lực chi phí vốn không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực. Khi vốn vay không còn rẻ, thị trường có xu hướng bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, buộc các quyết định đầu tư phải thận trọng hơn. Dòng tiền vì vậy không rút khỏi bất động sản mà chủ yếu dịch chuyển sang những khu vực có mặt bằng giá phù hợp hơn, đặc biệt là các đô thị vệ tinh hoặc nơi đang phát triển hạ tầng.

Nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, giai đoạn 2027–2028 có thể trở thành phép thử đối với sức chịu đựng tài chính của người vay mua nhà, đồng thời thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định và chọn lọc hơn.

Phương Uyên