Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn khá đặc biệt. Nguồn cung dự án được cải thiện rõ rệt, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng, nhiều dự án mới được đưa ra thị trường nhưng số lượng giao dịch lại giảm. Nghịch lý này cho thấy thị trường không còn vận động theo kiểu “có hàng là bán được”, mà đang chuyển sang giai đoạn người mua lựa chọn kỹ hơn và dòng tiền tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, còn đất nền đạt 73.438 giao dịch. Đáng chú ý, giao dịch đất nền chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm trước.
Điều đáng nói là sự suy giảm thanh khoản diễn ra trong bối cảnh nguồn cung lại có chiều hướng tăng. Riêng quý II, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 103.205 căn, cao hơn đáng kể so với quý I. Cùng với đó, nhiều dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm hình thành trong tương lai ra thị trường. Điều này cho thấy điểm nghẽn của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở thiếu nguồn cung mà nằm ở khả năng hấp thụ sản phẩm.
Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ trạng thái “thiếu hàng” sang trạng thái “thừa sự lựa chọn nhưng thiếu sản phẩm phù hợp”.
Đây là thay đổi rất quan trọng đối với cả người mua và nhà đầu tư. Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm quyền lựa chọn và khả năng thương lượng. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và mức giá phù hợp nhu cầu ở sẽ có lợi thế. Ngược lại, những sản phẩm được định giá quá cao hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai sẽ khó duy trì thanh khoản.
Một diễn biến khác cũng cần được chú ý là mặt bằng giá bắt đầu xuất hiện sự điều chỉnh. Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trong quý II có xu hướng giảm so với quý trước. Giá bình quân được ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và khoảng 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Đối với đất nền, giá bình quân trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I, trong khi một số dự án ghi nhận mức giảm phổ biến 3-6%.
Tuy nhiên, không nên hiểu những con số này là dấu hiệu thị trường đang bước vào một đợt giảm giá trên diện rộng. Điểm đáng chú ý hơn là sự phân hóa. Những bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, khả năng khai thác thực tế và nằm trong khu vực có nhu cầu ở vẫn có thể giữ giá tốt. Ngược lại, các tài sản mang tính đầu cơ cao, thanh khoản phụ thuộc vào nhà đầu tư khác hoặc nằm tại khu vực chưa hình thành hệ thống tiện ích sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Dòng tín dụng cũng đang tạo ra một bức tranh đáng chú ý. Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản được ghi nhận ở mức hơn 5,1 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25,5% tổng dư nợ của nền kinh tế. Một số báo cáo cho thấy dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản cũng tăng đáng kể trong quý II.
Việc tín dụng tăng không đồng nghĩa tiền sẽ tự động tạo ra một chu kỳ tăng giá mới. Dòng vốn chỉ thực sự tạo sức bật cho thị trường khi đi vào các dự án có khả năng hoàn thành, sản phẩm có người mua thực và doanh nghiệp có năng lực triển khai. Ngược lại, nếu vốn tập trung vào những tài sản có giá trị đầu cơ cao, áp lực lãi vay và khả năng thoát hàng có thể trở thành rủi ro lớn khi thanh khoản không tăng tương ứng.
Đây cũng là lý do thị trường năm 2026 có thể không còn phù hợp với chiến lược “mua bất kỳ đâu rồi chờ tăng giá”. Nhà đầu tư cần chuyển sang cách tiếp cận dựa trên dòng tiền, khả năng khai thác tài sản và nhu cầu thực tế của khu vực.
Với căn hộ, yếu tố quan trọng không chỉ là giá bán mà còn phải xem xét giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, phí quản lý, tiện ích, khả năng kết nối giao thông và nguồn cung cạnh tranh trong tương lai. Một căn hộ có giá cao nhưng nằm trong khu vực có nhu cầu thuê ổn định có thể có chất lượng đầu tư tốt hơn một căn hộ rẻ nhưng khó tìm khách thuê.
Với đất nền, bài toán còn khắt khe hơn. Nhà đầu tư cần quan tâm đến pháp lý từng thửa đất, khả năng xây dựng, hạ tầng hiện hữu, quy hoạch, khoảng cách đến khu dân cư và khả năng chuyển nhượng thực tế. Không nên chỉ dựa vào những thông tin như “sắp có đường”, “chuẩn bị lên quận” hay “sắp có dự án lớn” để xác định giá trị tài sản.
Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, yếu tố quan trọng nhất trong giai đoạn hiện nay là sức chịu đựng dòng tiền. Một tài sản có thể tăng giá trong dài hạn nhưng nếu nhà đầu tư không đủ khả năng trả lãi trong thời gian chờ đợi thì vẫn có thể phải bán ở thời điểm bất lợi.
Có thể thấy, thị trường bất động sản 2026 không hẳn đang xấu đi mà đang thay đổi chất lượng của quá trình phục hồi. Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực, tín dụng tăng cho thấy dòng vốn vẫn dành sự quan tâm lớn cho bất động sản, nhưng thanh khoản giảm lại cho thấy người mua đang trở nên thận trọng hơn.
Trong giai đoạn này, “giá rẻ” chưa chắc là cơ hội và “giá cao” cũng chưa chắc là rủi ro. Giá trị thực, pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, chất lượng hạ tầng và nhu cầu sử dụng mới là những yếu tố quyết định khả năng giữ giá của bất động sản.
Nếu xu hướng này tiếp tục trong những tháng cuối năm, thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến một cuộc sàng lọc rõ hơn: sản phẩm tốt có thể tiếp tục giữ thanh khoản, trong khi những tài sản được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng sẽ phải điều chỉnh để tìm được người mua thực. Đây có thể là giai đoạn khó khăn với nhà đầu tư ngắn hạn, nhưng lại mở ra cơ hội cho những người có vốn dài hạn và đủ khả năng phân tích tài sản trước khi xuống tiền.
