Nguồn cung BĐS công nghiệp miền Bắc tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định. Hải Phòng, Bắc Ninh giữ vai trò dẫn dắt, còn các thị trường vệ tinh từng bước trở thành lựa chọn mới nhờ quỹ đất và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Nguồn cung mở rộng, nhu cầu vẫn giữ nhịp
Báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc đang mở rộng cả về quy mô lẫn không gian phát triển. Trong quý II/2026, cả ba phân khúc gồm: đất KCN, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW) đều ghi nhận nguồn cung tăng, trong bối cảnh dòng vốn FDI và nhu cầu mở rộng sản xuất tiếp tục hỗ trợ thị trường.
Theo đó, nguồn cung RBF đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% so với cùng kỳ; RBW đạt khoảng 3,6 triệu m², tăng 1%; quỹ đất KCN lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.
Đáng chú ý, sự gia tăng nguồn cung đang tạo ra những diễn biến khác nhau giữa các phân khúc. Tỷ lệ lấp đầy RBW đạt 85,7%, tăng 12,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ; RBF đạt 86%, trong khi đất KCN đạt 64%. Việc tỷ lệ lấp đầy đất KCN và RBF giảm trong ngắn hạn chủ yếu do lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác và cần thêm thời gian hấp thụ.
Đất KCN tiếp tục là một trong những phân khúc có quy mô nguồn cung lớn nhất. Trong 6 tháng đầu năm, miền Bắc ghi nhận hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 KCN được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.
Hải Phòng hiện chiếm khoảng 26% quỹ đất KCN lũy kế, Bắc Ninh 21%, Hưng Yên và Ninh Bình cùng khoảng 13%. Bên cạnh các trung tâm công nghiệp truyền thống, sự gia tăng nguồn cung tại các địa phương vệ tinh đang mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp sản xuất và FDI.
Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy đất KCN bình quân đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu phản ánh tác động kỹ thuật từ nguồn cung mới. Các dự án vừa đưa vào khai thác thường cần thời gian để hình thành khách thuê và nâng tỷ lệ hấp thụ.
Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối; Bắc Ninh và Hưng Yên đạt trên 70%, trong khi Hải Phòng và Phú Thọ đạt trên 60%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành công nghệ cao, AI và linh kiện điện tử. Giá chào thuê bình quân đạt 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,7% theo năm.
Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến có thêm khoảng 7.200 ha đất KCN. Nhu cầu được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi FDI, phát triển hạ tầng giao thông và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc đang chuyển sang giai đoạn phát triển chú trọng hơn đến vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.
Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ hệ sinh thái công nghiệp, logistics đã hình thành. Trong khi đó, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang nổi lên nhờ quỹ đất và kết nối hạ tầng được cải thiện.
Triển vọng thị trường trong những năm tới còn được đặt trong mối liên hệ với các dự án hạ tầng chiến lược, gồm khu thương mại tự do, cảng nước sâu và sân bay Gia Bình. Cùng với xu hướng phát triển logistics xanh và yêu cầu đáp ứng tiêu chuẩn ESG, các dự án hạ tầng được kỳ vọng tiếp tục nâng sức cạnh tranh của BĐS công nghiệp miền Bắc.
Nhà xưởng và kho xây sẵn tăng tỷ lệ lấp đầy
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý II/2026, nguồn cung ở phân khúc RBF tăng nhanh hơn. Đến nay, tổng diện tích đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 5,1% theo quý và 16,9% theo năm. Riêng 6 tháng đầu năm có hơn 472.000 m² nguồn cung mới, trong đó trên 280.000 m² được bổ sung trong quý II.
Phần lớn diện tích mới đến từ Hải Phòng và Bắc Ninh. Hưng Yên cũng bắt đầu ghi nhận thêm nguồn cung, cho thấy hoạt động công nghiệp đang từng bước lan rộng sang các địa bàn vệ tinh.
Tỷ lệ lấp đầy RBF đạt khoảng 86%, tăng 4,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Hải Phòng cải thiện 2 điểm phần trăm theo quý, trong khi Bắc Ninh giảm 2 điểm phần trăm do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường.
Đáng chú ý, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 95%. Lợi thế kết nối với Hà Nội và mạng lưới giao thông được cải thiện đang giúp các thị trường này tăng sức hút đối với doanh nghiệp sản xuất.
Giá thuê RBF bình quân đạt 5 USD/m²/tháng, tăng 0,4% theo quý và 2,3% theo năm. Giai đoạn 2026-2028, nguồn cung mới dự kiến đạt gần 965.000 m², chủ yếu tại Bắc Ninh và Hải Phòng.
Quý II/2026 cũng ghi nhận mức cải thiện rõ rệt về tỷ lệ lấp đầy của kho xây sẵn. Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, miền Bắc có thêm gần 40.000 m² kho xây sẵn từ hai dự án tại Hải Phòng và Hưng Yên, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 3,6 triệu m².
Bắc Ninh chiếm 44,2% nguồn cung RBW, Hải Phòng 24,3% và Hưng Yên 19,8%. Đây cũng là những địa bàn có lợi thế về kết nối cảng biển, logistics quốc tế và liên kết với Hà Nội.
Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 85,7%, tăng 3,8 điểm phần trăm theo quý và 12,1 điểm phần trăm theo năm. Hưng Yên đạt 92,4%, Hải Phòng 86,4% và Bắc Ninh 79,12%. Hà Nội tiếp tục đạt 100% lấp đầy.
Giá thuê bình quân khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,6% theo quý và 1,4% theo năm. Mặt bằng giá tăng nhẹ trong khi tỷ lệ lấp đầy cải thiện cho thấy nguồn cung hiện hữu vẫn tương đối đáp ứng nhu cầu.
Trong giai đoạn 2026-2028, miền Bắc dự kiến bổ sung khoảng 636.000 m² RBW. Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục là hai thị trường chính về nguồn cung, được hỗ trợ bởi hệ sinh thái sản xuất, đặc biệt là điện tử, công nghệ cao, cùng lợi thế cảng biển và logistics.
Từ những diễn biến trong quý II/2026, có thể thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa chủ yếu vào mở rộng nguồn cung sang chú trọng hơn đến chất lượng tài sản, vị trí và khả năng kết nối. Đây sẽ là những yếu tố quyết định sức hấp thụ nguồn cung mới và khả năng duy trì đà tăng trưởng của BĐS công nghiệp miền Bắc trong giai đoạn 2026-2028.
