Bất động sản dòng tiền là gì?

Bất động sản dòng tiền là hình thức đầu tư bất động sản để cho thuê, mang lại thu nhập định kỳ (hàng tháng, quý hoặc năm). Nhà đầu tư sẽ nhận được dòng tiền từ việc cho thuê, sau khi trừ đi các chi phí như quản lý, bảo trì, sửa chữa, và vay thế chấp (nếu có). Khi thu nhập từ cho thuê lớn hơn các chi phí này, dòng tiền của bạn là dương.

Đây là hình thức đầu tư an toàn, đáng tin cậy, mang lại thu nhập bền vững và lợi nhuận ổn định.

Ba hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền chính bao gồm:

1. Cho thuê bất động sản: Thuê bất động sản và cho thuê lại để hưởng chênh lệch. Phương pháp này không cần nhiều vốn, linh hoạt nhưng có rủi ro từ khách thuê hoặc chủ bất động sản.

2. Xây dựng và cho thuê: Xây nhà trên đất sẵn có để cho thuê, phù hợp với hộ gia đình hoặc người lao động. Hình thức này yêu cầu vốn xây dựng ban đầu.

3. Mua bất động sản để cho thuê: Mua BĐS có sẵn và cho thuê lại, ít tốn thời gian hơn so với xây dựng nhưng cần vốn lớn, đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng.

Cách tính tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư mua BĐS để cho thuê

Tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là chỉ số đánh giá hiệu quả của một khoản đầu tư. Công thức tính như sau:

Tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = Dòng tiền hàng năm trước thuế / Tổng vốn đầu tư

Ví dụ thực tế: Đầu tư bất động sản kinh doanh Airbnb (*)

• Giả định: Bạn mua 1 căn liền kề (6 phòng ngủ) với giá 10 tỉ đồng.

• Bạn chọn phương án vay ngân hàng, trả trước 40% (4 tỉ đồng) và vay 6 tỉ đồng trong 20 năm.

• Chi phí sửa chữa và bảo hiểm: 100 triệu đồng.

• Tổng tiền mặt đầu tư ban đầu: 4 tỉ + 100 triệu = 4,1 tỉ đồng.

(*) Chú thích: Airbnb là viết tắt của cụm từ Air Bed and Breakfast, trong đó “Bed And Breakfast” nghĩa là “Giường ngủ và Bữa sáng”, dùng để miêu tả dịch vụ lưu trú nhỏ, giá cả hợp lý, cho khách hàng nghỉ lại qua đêm và phục vụ bữa sáng vào ngày hôm sau.

Thu nhập từ cho thuê Airbnb

• Giá cho thuê: 1 triệu đồng/phòng/đêm.

• Tỉ lệ lấp đầy: 15 ngày/tháng.

• Thu nhập hàng tháng: 90 triệu đồng.

• Thu nhập hàng năm: 90 triệu x 12 tháng = 1,08 tỉ đồng.

Chi phí hàng năm

• Thanh toán vay thế chấp hàng năm: 500 triệu đồng.

• Chi phí duy trì (1/4 thu nhập từ cho thuê): 270 triệu đồng.

• Tổng chi phí hàng năm: 500 triệu + 270 triệu = 770 triệu đồng.

Lưu ý: Khi tính toán tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return), chúng ta không đưa toàn bộ khoản vay ngân hàng vào mà chỉ tính đến số tiền mặt thanh toán ngay lập tức, có nghĩa là khoản thanh toán trước và khoản thanh toán vay thế chấp hàng năm.

Dòng tiền hàng năm

• Dòng tiền hàng năm trước thuế = 1,08 tỉ - 770 triệu = 310 triệu đồng.

Tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư

• Tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = 310 triệu / 4,1 tỉ = 7,6%/năm.

Bảng tính dòng tiền đầu tư

Kết luận:

• Dòng tiền hàng năm trước thuế: 310 triệu đồng.

• Tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư: 7,6%/năm.