Ghi nhận từ đầu năm đến nay cho thấy nhiều dự án chung cư tại các phường vừa sáp nhập và các tỉnh giáp ranh TP HCM liên tục điều chỉnh giá bán. Không ít dự án tăng hai chữ số chỉ trong thời gian ngắn, đưa mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị vệ tinh tiến sát khu vực nội thành TP HCM.

Tại khu vực TP HCM mở rộng, nhiều dự án ở các phường Dĩ An, Đông Hòa, Thuận An, Tân Đông Hiệp (Bình Dương cũ) đang mở bán hoặc chuẩn bị ra hàng đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Chẳng hạn, Phú Đông Sky One của Phú Đông Group hiện có giá trung bình khoảng 43 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái và khoảng 10% so với cuối năm trước. Một số dự án khác như The Gió Riverside tăng khoảng 29%, Pi City Sky Park tăng 27% và La Pura tăng khoảng 16% so với đầu năm 2025.

Đáng chú ý, nhiều dự án chuẩn bị ra mắt thị trường được dự kiến chào giá từ 45- 60 triệu đồng mỗi m2, thậm chí một số dự án mới vượt ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 10-30% so với mặt bằng chung trong khu vực.

Xu hướng tăng giá tương tự cũng xuất hiện tại khu vực Tây Ninh. Nhiều dự án căn hộ đang triển khai ở Mỹ Yên, Đức Hòa, Lương Hòa hay Bến Lức ghi nhận mặt bằng giá mới. Chẳng hạn, dự án Destino Centro do Seaholdings phát triển hiện có giá phổ biến 32-35 triệu đồng mỗi m2, tương đương 1,4-1,7 tỷ đồng mỗi căn (chưa gồm thuế, phí), tăng gần 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Khi mở bán giai đoạn đầu, dự án này chỉ có giá khoảng 27-30 triệu đồng mỗi m2.

Ở khu đô thị Southgate (Waterpoint), dòng căn hộ EHome của Nam Long cũng được điều chỉnh giá, hiện dao động quanh 27 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 20% so với cuối năm ngoái. Dự án Eco Retreat trong cùng khu vực tăng khoảng 16% trong nửa năm qua, từ trung bình 51 triệu lên khoảng 54 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, tại TP HCM cũ, giá căn hộ cũng có xu hướng tăng nhưng với biên độ thấp hơn. Nhiều dự án điều chỉnh khoảng 3-5% so với các đợt mở bán trước. Tuy vậy, do mặt bằng giá vốn đã cao nên mỗi lần điều chỉnh vẫn khiến giá bán tăng thêm khoảng 4-5 triệu đồng mỗi m2.

Dữ liệu lịch sử giá từ Batdongsan cho thấy, tính đến tháng 2, giá căn hộ tại nội thành TP HCM ít biến động, một số dự án mở bán mới điều chỉnh tăng nhẹ khoảng 3-5%. Ngược lại, tại Bình Dương cũ và Tây Ninh, tốc độ tăng giá nhanh hơn, chủ yếu do các dự án mới thiết lập mặt bằng giá cao hơn. Cụ thể, giá chung cư tại khu vực Bến Lức, Mỹ Yên, Đức Hòa, Dĩ An, Đông Hòa, Thủ Dầu Một... cũ tăng 8-10%.

Diễn biến này cũng phù hợp với dự báo từ các đơn vị nghiên cứu. Theo One Mount Group, giá căn hộ khu vực phía Nam năm nay có thể tăng thêm 8-10% do chi phí phát triển dự án tăng và nhu cầu cải thiện. Năm qua, giá căn hộ nội thành TP HCM tăng khoảng 25%, Bình Dương cũ tăng 26% và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng tới 67%, cho thấy dư địa tăng vẫn lớn ở các thị trường vùng ven.

Báo cáo của CBRE Việt Nam ghi nhận xu hướng tương tự khi giá căn hộ tại các địa phương lân cận tăng nhanh hơn khu lõi TP HCM. Năm qua, chung cư trung tâm tăng khoảng 15-21%, trong khi Bình Dương tăng gần 25% và Tây Ninh tăng 19-41%. Theo CBRE, 60% nguồn cung mới đang triển khai tại Bình Dương chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá khoảng 55-70 triệu đồng mỗi m2, còn các dự án sắp mở bán tại Tây Ninh dự kiến khoảng 40-50 triệu đồng mỗi m2, kéo mặt bằng giá nhiều khả năng tiếp tục biến động.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Vietnam, cho rằng thị trường căn hộ năm vừa qua đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt về thanh khoản sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, khiến thị trường tiếp tục phân hóa giữa các nhóm người mua.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP HCM duy trì ở mức cao và nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh xung quanh thành phố. Đây cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy mặt bằng giá căn hộ tại các địa bàn giáp ranh tăng nhanh trong thời gian qua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu ngay cả khi lãi suất tăng, bởi thị trường này thường có độ trễ so với các kênh đầu tư khác. Khi điều kiện thị trường xấu đi, thanh khoản thường giảm trước, trong khi mặt bằng giá hiếm khi điều chỉnh mạnh.

Ông cho rằng tình trạng khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm. Nhiều dự án vướng pháp lý làm cho nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn lớn, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng. Bên cạnh đó, áp lực tài chính của người bán cũng không quá lớn do nhiều chủ sở hữu sử dụng vốn tự có hoặc tỷ lệ vay thấp nên có xu hướng giữ tài sản chờ thị trường phục hồi thay vì bán cắt lỗ.

Theo ông Tuấn, lãi suất tăng chủ yếu khiến thị trường chậm lại và thanh khoản suy giảm, nhưng chưa đủ lực kéo giá nhà đi xuống mạnh. Đây cũng là nghịch lý của thị trường địa ốc: giá thường ít giảm khi thị trường khó khăn nhưng có thể tăng nhanh khi điều kiện thuận lợi quay trở lại.

Phương Uyên