Trong quá trình tìm mua nhà đất, người mua có thể gặp những bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng có mức giá hoặc vị trí khá hấp dẫn. Đây không phải trường hợp không thể giao dịch, nhưng tiềm ẩn nhiều vấn đề cần kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc.

Nhà đang thế chấp có bán được không?

Việc một bất động sản đang được thế chấp không đồng nghĩa với việc tài sản đó hoàn toàn không thể chuyển nhượng. Tuy nhiên, giao dịch phải được thực hiện phù hợp với tình trạng pháp lý của tài sản và quyền của bên nhận thế chấp.

Người mua cần xác định rõ khoản vay còn lại, tình trạng nghĩa vụ bảo đảm và phương án giải chấp trước khi hoàn tất việc mua bán.

Rủi ro lớn nhất nằm ở tiền đặt cọc

Một trong những tình huống cần đặc biệt thận trọng là người mua chuyển tiền đặt cọc trực tiếp cho người bán nhưng không có phương án kiểm soát việc giải chấp.

Nếu người bán không đủ khả năng thanh toán khoản vay, giao dịch có thể bị kéo dài hoặc phát sinh tranh chấp giữa người mua, người bán và ngân hàng.

Vì vậy, không nên chỉ dựa vào cam kết miệng rằng “nhận tiền sẽ đi giải chấp ngay”.

Cần xác định rõ quy trình giải chấp

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên yêu cầu người bán cung cấp thông tin liên quan đến khoản vay và tài sản bảo đảm, đồng thời xác định rõ cách thức thanh toán để giải chấp.

Trong một số trường hợp, khoản tiền thanh toán có thể được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng trước khi hoàn tất các bước tiếp theo của giao dịch.

Điều quan trọng là dòng tiền và từng bước thực hiện phải được thể hiện rõ trong thỏa thuận, tránh tình trạng người mua giao tiền nhưng không kiểm soát được việc tài sản có được giải chấp hay không.

Kiểm tra giấy tờ trước khi đặt cọc

Người mua nên kiểm tra bản gốc giấy chứng nhận và xác định chính xác thông tin về chủ sở hữu, tình trạng thế chấp cũng như các hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Nếu có nhiều người cùng có quyền đối với tài sản, cần xác định đầy đủ những người phải tham gia giao dịch.

Ngoài ra, quy hoạch và hiện trạng bất động sản cũng cần được kiểm tra độc lập thay vì chỉ dựa vào hồ sơ do người bán cung cấp.

Hợp đồng phải quy định rõ trách nhiệm

Trong thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, cần quy định cụ thể thời hạn giải chấp, trách nhiệm của người bán, phương thức thanh toán và cách xử lý nếu không thực hiện được việc giải chấp đúng thời hạn.

Những điều khoản này càng rõ ràng thì khả năng kiểm soát rủi ro càng cao.

Giá tốt không nên là lý do để bỏ qua pháp lý

Bất động sản đang thế chấp có thể mang lại cơ hội nếu người mua hiểu rõ tình trạng tài sản và kiểm soát được toàn bộ quy trình giao dịch. Ngược lại, nếu chỉ thấy giá rẻ và vội vàng đặt cọc, người mua có thể phải đối mặt với những rắc rối kéo dài.

Trong giao dịch nhà đất, trước khi quan tâm đến việc “mua được giá bao nhiêu”, điều quan trọng hơn là phải xác định “tài sản có thể chuyển nhượng an toàn hay không”.