Thời gian qua, tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội xuất hiện tình trạng các cá nhân, nhóm đầu tư và doanh nghiệp gom các thửa đất hỗn hợp hoặc đất nông nghiệp từ người dân rồi tự ý chia nhỏ thành nhiều lô để rao bán.

Những khu đất này sau đó được quảng cáo như các “dự án đất nền”, “khu dân cư mới”, dù chưa được cơ quan chức năng phê duyệt hay đủ điều kiện pháp lý để phân lô bán nền.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Lao Động, đất hỗn hợp là loại đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau như đất ở, đất nông nghiệp, đất ao hồ hoặc đất dịch vụ… Tuy nhiên, nhiều khu đất dạng này chưa được quy hoạch chi tiết thành khu dân cư.

Dù vậy, sau khi thu gom đất từ người dân, các nhóm đầu tư vẫn tiến hành san gạt mặt bằng, mở đường nội bộ tạm rồi rao bán rầm rộ trên mạng xã hội nhằm thu hút người mua.

Lộ chiêu gom đất hỗn hợp, phân lô bán nền ở ven đô Hà Nội

Để làm rõ hiện tượng này, phóng viên trong vai người có nhu cầu mua đất nền đầu tư đã liên hệ với một số đầu mối môi giới chuyên bán đất tại các xã ngoại thành.

Trong quá trình tìm hiểu, một doanh nghiệp được nhắc đến nhiều trên mạng xã hội với các dự án phân lô bán nền tại khu vực xã Yên Bài (huyện Ba Vì cũ) là Công ty CP Đầu tư Bất động sản Lộc Sơn Hà (gọi tắt là Công ty Lộc Sơn Hà, có địa chỉ chi nhánh tại số 197 Đại La, Hà Nội).

Theo thông tin quảng cáo, doanh nghiệp này đang rao bán nhiều lô đất “có thổ cư” tại khu vực Hồ Yên Bài (xã Yên Bài).

Khi phóng viên liên hệ, hai người tự xưng là nhân viên công ty tên Thủy và Long nhiệt tình mời đến tận nơi xem đất.

Cuối tháng 12.2025, hai môi giới này dẫn phóng viên đến một khu đất gần hồ Yên Bài đã được đưa vào kinh doanh từ nhiều năm trước.

Qua giới thiệu, khu đất này trước đây là đất hỗn hợp do công ty thu mua từ người dân, sau đó tiến hành chia thành nhiều lô để bán.

Điều đáng chú ý, khi nói về thủ tục pháp lý, nữ môi giới tên Thủy thừa nhận khu đất không đứng tên công ty mà đứng tên các cá nhân.

“Trước đây khu này bên em làm tổng khoảng 40 lô. Tất cả đều đứng tên cá nhân nhà đầu tư hoặc cổ đông của công ty chứ không đứng tên công ty. Vì vậy khi ra sổ thì sẽ ra theo tỉ lệ cổ đông”, Thủy nói.

Theo lời của nhân viên Công ty Lộc Sơn Hà, việc đứng tên cá nhân thay vì doanh nghiệp được xem như cách để “dễ làm thủ tục” hơn.

Tại thời điểm ghi nhận, khu vực gần hồ Yên Bài đã xuất hiện nhiều công trình nhà ở kiên cố. Một số căn được sử dụng làm nơi ở, số khác được cho thuê làm homestay, khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, theo lời các môi giới, khu đất ban đầu vốn là đất hỗn hợp.

Trong khu đất này hiện chỉ còn lại 2 - 3 lô chưa có khách mua do vị trí không đẹp.

Khi thấy khách chưa thực sự quan tâm, hai nhân viên Thủy và Long tiếp tục dẫn phóng viên đến một khu đất khác cách hồ Yên Bài khoảng 500m. Khu vực này có diện tích khoảng 1,3ha, nằm dưới chân đồi và đang trong quá trình chuẩn bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo lời 2 môi giới, khu đất sẽ được chia thành 25 - 30 lô, mỗi lô khoảng 300m2. Trong đó 150m2 là đất ở, phần còn lại là đất vườn.

“Bên em đang làm giấy tờ để lên thổ cư. Sau Tết sẽ mở bán, khoảng tháng 3.2026”, nữ môi giới tên Thủy cho biết.

“Chạy” giấy tờ song song với làm hạ tầng

Cũng trong buổi trao đổi, nữ môi giới tiết lộ doanh nghiệp Lộc Sơn Hà đang tiến hành “chạy” hồ sơ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều đáng nói là trong khi thủ tục pháp lý chưa hoàn tất, khu đất đã được làm hạ tầng.

Khi phóng viên đặt câu hỏi vì sao đất chưa lên thổ cư mà đã làm đường, nữ môi giới tên Thủy giải thích: “Bên em làm song song cả hạ tầng lẫn giấy tờ”.

Để hợp thức hóa việc mở đường, các môi giới cho biết phía doanh nghiệp này sử dụng hình thức “hiến đất làm đường”. Trên giấy tờ, việc này được thể hiện như một hình thức đóng góp cho cộng đồng địa phương. Tuy nhiên trên thực tế, con đường được mở chủ yếu phục vụ việc phân lô bán nền của chính doanh nghiệp.

“Bọn em đã rải nhựa asphalt làm hạ tầng hết rồi, đường rộng 5m. Tổng khoảng 25 - 30 lô”, nữ môi giới nói và cho biết mỗi lô đất tại khu vực này có giá dự kiến từ 13 - 15 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3,9 - 4 tỉ đồng cho một lô 300m2.

Tuy nhiên, do dự án chưa hoàn thiện pháp lý nên hiện tại doanh nghiệp chỉ nhận tiền “đặt cọc giữ chỗ”.

“Anh chị chỉ cần cọc 50 triệu đồng, nếu sau này không mua nữa thì bên em hoàn lại tiền”, nữ môi giới nói.

Theo cách thức này, khách hàng đặt cọc trước để giữ quyền ưu tiên lựa chọn lô đất khi dự án chính thức mở bán.

Tuy nhiên, khi phóng viên đặt vấn đề về rủi ro cho người mua nếu dự án không hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc giá thay đổi hay khách hàng khác chịu chi hơn, nhân viên của Công ty Lộc Sơn Hà cho rằng khách có thể rút cọc bất cứ lúc nào.

“Khách nào cọc trước thì được công ty ưu tiên cho chọn lô trước, giống như mua chung cư vậy”, nữ môi giới khẳng định.

Kết thúc buổi xem đất, hai nhân viên môi giới hẹn phóng viên đến trụ sở của doanh nghiệp tại số 197 phố Đại La để gặp lãnh đạo Công ty Lộc Sơn Hà trao đổi thêm về dự án.

*Tên nhân vật trong bài đã được thay đổi