Việc định danh bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, do vậy tính chính xác và đồng bộ của việc thu thập dữ liệu rất quan trọng.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quy định từ ngày 1.3.2026, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng.

Các chuyên gia đánh giá việc số hóa và định danh từng bất động sản là hướng đi tất yếu, giúp hình thành lý lịch đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị trí, diện tích đến lịch sử giao dịch và quá trình sở hữu. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan quản lý theo dõi biến động thị trường trong dài hạn.

Trong thời gian đầu, chính sách này chưa tạo ra tác động lớn do mới ở giai đoạn thu thập và chuẩn hóa dữ liệu. Được biết, hiện nay, cả cơ sở dữ liệu nhà và thị trường bất động sản; trung tâm giao dịch bất động sản của Nhà nước vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, triển khai.

Do đó, giao dịch bất động sản sau khi gắn mã định danh điện tử từ 1.3 dự kiến vẫn được thực hiện như quy trình trước đây, không thông qua sàn giao dịch tập trung.

Tuy nhiên, đánh giá về dài hạn, chuyên gia tài chính TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital cho rằng khi các chính sách thuế và điều tiết thị trường được triển khai dựa trên hệ thống dữ liệu này, tác động sẽ trở nên rõ rệt hơn.

“Trước đây, dữ liệu nằm rải rác trong tay giới đầu cơ hoặc sàn giao dịch riêng lẻ. Thông tin thường bị bóp méo, thổi phồng để phục vụ lợi ích cục bộ. Giá cả vì thế không phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị dẫn dắt bởi tin đồn. Do đó, khi dữ liệu được tập trung về một đầu mối Nhà nước, thị trường sẽ có một thước đo chung. Các thông tin về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá tham chiếu được chuẩn hóa”, TS Phương nêu quan điểm.

TS Phương nhận định mã định danh điện tử còn là công cụ hữu hiệu để truy vết và loại bỏ các dự án ma. Hệ thống dữ liệu tập trung giúp người dân dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện quy hoạch. Người mua sẽ nhận diện rõ đâu là dự án đủ điều kiện, đâu là "bánh vẽ". Sự minh bạch này sẽ thu hẹp tối đa đất sống của các dự án ma và tình trạng quy hoạch treo.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng định danh bất động sản là quá trình dài hơi, nên triển khai theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước, cũng như cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu để đảm bảo hệ thống thông tin chính xác.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TPHCM) đưa ra quan điểm cho rằng, trước hết cần làm rõ bản chất pháp lý của mã định danh bất động sản. Đây là công cụ kỹ thuật nhằm nhận diện và quản lý thông tin tài sản trên môi trường số, không phải là căn cứ xác lập quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất.

Nếu không được quy định rõ ràng trong luật, rất dễ phát sinh cách hiểu sai, dẫn đến việc người dân hoặc tổ chức nhầm lẫn giữa giá trị quản lý dữ liệu và giá trị pháp lý của quyền đối với bất động sản.

Theo luật sư Đăng Tư, vấn đề tiếp theo là tính chính xác và sự đồng bộ của dữ liệu. Đơn cử như tình trạng chồng lấn ranh giới các thửa đất của các hộ liền kề không hiếm gặp. Vì vậy, nếu dữ liệu ban đầu không chính xác, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài là rất cao. Năng lực thực thi tại địa phương cũng là vấn đề đáng lưu ý, đặc biệt ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa khi công nghệ chưa cao.

“Trách nhiệm pháp lý khi dữ liệu điện tử bị sai lệch cũng là một câu hỏi lớn. Trong trường hợp người dân căn cứ vào thông tin từ hệ thống định danh để giao dịch nhưng sau đó phát sinh thiệt hại thì ai sẽ chịu trách nhiệm: cơ quan quản lý dữ liệu, đơn vị vận hành hệ thống hay người sử dụng?”, luật sư Đăng Tư đặt vấn đề.

Nguồn: laodong.vn