Trong góp ý về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho nhóm thu nhập trung bình, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng tại đô thị, người độc thân có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng mỗi tháng và hộ gia đình 40-50 triệu đồng mỗi tháng được xem là nhóm thu nhập trung bình. Nhóm này không thuộc diện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại do mặt bằng giá cao.

HoREA đồng thời đề xuất áp dụng cơ chế tín dụng ưu đãi với lãi suất khoảng 6-7% mỗi năm trong 10-12 năm cho người mua hoặc thuê mua căn hộ có giá 30-70 triệu đồng mỗi m2, mức giá theo Hiệp hội là phù hợp với nhóm thu nhập trung bình tại đô thị.

Tuy vậy, nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét kỹ mức giá nào thực sự phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này khi thiết kế chính sách.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng nếu tính theo khả năng chi trả phổ biến của người lao động, với giả định vay ngân hàng trong 30 năm, lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ, phần lớn người mua ở thực hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ ở mức giá thấp hơn đáng kể.

Theo ông Thắng, xét trong bài toán tài chính an toàn, người độc thân có thu nhập khoảng 21-25 triệu đồng mỗi tháng thường chỉ có thể dành khoảng 8-10 triệu đồng để trả nợ ngân hàng. Với mức chi trả này, khoản vay tối đa vào khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Nếu có sẵn khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua vào khoảng 1,3-1,7 tỷ đồng. Với diện tích căn hộ phổ biến 35-40 m2, mức giá tương ứng trên mỗi m2 cao nhất khoảng 32-47 triệu đồng.

Đối với các hộ gia đình có tổng thu nhập 33-50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả cho khoản vay thường dao động khoảng 11-18 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, số tiền vay tối đa khoảng 1,4-2 tỷ đồng, tương ứng giá trị căn hộ có thể mua khoảng 2-3 tỷ nếu người mua có đủ vốn tự có ban đầu. Với căn hộ diện tích khoảng 50 m2, mức giá phù hợp cao nhất vào khoảng 38-58 triệu đồng mỗi m2.

Những tính toán này cho thấy phần lớn người thu nhập trung bình hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m2.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng khả năng chi trả nhà ở cần được tính dựa trên các nguyên tắc tài chính phổ biến, trong đó khoản trả nợ hàng tháng thường không nên vượt quá 40% thu nhập và người mua cần có khoảng 30% vốn tự có.

Theo cách tính này, với thu nhập trên 21 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả cho nhà ở thường chỉ tương đương mức giá khoảng 30 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, mức giá này hiện khá hiếm trong các dự án nhà ở thương mại do chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.

Còn với nhóm có tổng thu nhập khoảng 35-50 triệu đồng mỗi tháng, nếu áp dụng các nguyên tắc tài chính tương tự, mặt bằng giá nhà phù hợp thường vào khoảng 40-50 triệu đồng mỗi m2. Đây cũng được xem là ngưỡng giá tiệm cận hơn với chi phí phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư hiện nay.

Mức giá 30-50 triệu đồng mỗi m2 được đánh giá là sát với khả năng chi trả của người mua. Tuy nhiên, với doanh nghiệp, việc phát triển phân khúc này không dễ nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ, trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng mạnh từ tiền đất, giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí tài chính.

Theo các chuyên gia, việc xác định đúng ngưỡng thu nhập và mức giá phù hợp có ý nghĩa quan trọng khi xây dựng chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình. Nếu giá đặt quá thấp so với chi phí phát triển dự án, doanh nghiệp khó tham gia; ngược lại, nếu nâng ngưỡng lên 60-70 triệu đồng mỗi m2 để thu hút nhà đầu tư, mức giá này có thể vượt khá xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình và khiến chính sách lệch mục tiêu.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng thay vì chỉ xác định khung giá theo mỗi m2, chính sách nên tính đến tổng giá trị căn hộ, khoảng 2-3 tỷ đồng mỗi căn, được xem là sát hơn với sức mua của nhóm thu nhập trung bình.

Ngoài ra, trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng mạnh, muốn làm nhà giá 30-50 triệu đồng mỗi m2 chỉ khả thi tại các khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn lớn và giá đất đầu vào chưa quá cao. Ở các khu vực trung tâm hoặc nơi hạ tầng đã hoàn thiện, nơi chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn, việc duy trì mức giá này là rất khó.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn e ngại tham gia phân khúc nhà ở giá phù hợp bởi thời gian làm thủ tục kéo dài, chi phí vốn lớn, trong khi giá bán lại bị giới hạn. Nếu không có ưu đãi biên lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ thấp, khó tạo động lực phát triển dự án.

Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, chuyên gia cho rằng cần tập trung vào ba yếu tố chính. Thứ nhất là tạo quỹ đất sạch với chi phí hợp lý dành riêng cho phân khúc này. Thứ hai là rút ngắn thủ tục pháp lý để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp. Thứ ba là có các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng hoặc tiền sử dụng đất để bù đắp phần lợi nhuận bị giới hạn do giá bán thấp.

Phương Uyên