Thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản lại giảm, trong khi giá nhà vẫn neo ở mức cao.
Báo cáo quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm còn 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung dự án mới tiếp tục tăng đáng kể.
Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà người bán muốn giữ giá, còn người mua bắt đầu chờ một mức giá hợp lý hơn.
Nguồn cung tăng nhưng chưa giải quyết được bài toán giá nhà
Trong quý II/2026, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô hơn 103.000 căn, tăng gần 195% so với quý trước. Nguồn cung cải thiện là tín hiệu tích cực sau thời gian dài thị trường gặp khó khăn về thủ tục và pháp lý.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay.
Một phần nguyên nhân nằm ở cơ cấu sản phẩm. Nếu nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn lại tập trung ở nhóm người mua có khả năng tài chính trung bình, thị trường vẫn có thể rơi vào tình trạng “thừa hàng nhưng thiếu hàng vừa túi tiền”.
Đây chính là một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay.
Giá chung cư vẫn cao nhưng thanh khoản đã có dấu hiệu yếu đi
Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ bình quân trong quý II/2026 tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m² và tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh so với quý trước.
Điều này tạo ra một khoảng cách ngày càng rõ:
Người bán kỳ vọng giá cao — người mua không muốn trả quá cao — giao dịch vì thế chậm lại.
Khi khoảng cách này kéo dài, thị trường thường có xu hướng xuất hiện nhiều hơn các chương trình ưu đãi, thương lượng trực tiếp hoặc điều chỉnh giá ở từng tài sản.
Tuy nhiên, chưa thể kết luận rằng toàn bộ thị trường sẽ giảm sâu. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào chi phí đất, xây dựng, tài chính, pháp lý và vị trí của từng dự án.
Thị trường thứ cấp có thể trở thành “chiến trường” mới
Khi người mua nhạy cảm hơn với giá, bất động sản thứ cấp có thể trở nên đáng chú ý.
Một căn hộ đã hoàn thiện có lợi thế là người mua có thể kiểm tra trực tiếp:
Chất lượng xây dựng.
Khả năng vận hành.
Tiện ích thực tế.
Môi trường sống.
Mật độ cư dân.
Khả năng cho thuê.
Giá giao dịch của các căn tương đồng.
Đặc biệt, nếu chủ nhà đang cần tiền hoặc cần cơ cấu lại khoản vay, khả năng thương lượng có thể tốt hơn so với mua sản phẩm mới từ chủ đầu tư.
Nhưng cần nhớ rằng giảm giá chưa chắc đồng nghĩa với giá tốt.
Người mua phải so sánh với giá giao dịch thực tế trong cùng khu vực, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm so với giá rao ban đầu.
Đất nền đang mất dần lợi thế “lướt sóng”
Đất nền vẫn là một phân khúc có lượng giao dịch lớn, nhưng tốc độ giao dịch đang giảm đáng kể.
Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 73.438 giao dịch đất nền, chỉ bằng 67,4% quý trước và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.
Con số này cho thấy nhà đầu tư đang thận trọng hơn.
Đặc biệt, chiến lược mua đất chỉ vì kỳ vọng “sang tay sẽ có người trả cao hơn” ngày càng khó thực hiện nếu thanh khoản toàn thị trường suy yếu.
Một lô đất có thể tăng giá trên giấy nhưng nếu không tìm được người mua khi cần bán, lợi nhuận kỳ vọng vẫn chỉ là con số trên tài khoản.
Bất động sản có dòng tiền đang được đánh giá lại
Trong một thị trường không tăng nóng, tài sản tạo ra dòng tiền có thể có lợi thế hơn tài sản chỉ chờ tăng giá.
Một căn nhà cho thuê.
Một căn hộ gần khu vực tập trung việc làm.
Một mặt bằng kinh doanh ở khu dân cư đông đúc.
Một bất động sản gần khu công nghiệp có nhu cầu lưu trú thực tế.
Những tài sản này có thể tạo thu nhập trong thời gian nhà đầu tư chờ thị trường tăng trưởng.
Tuy nhiên, cần phân biệt doanh thu và lợi nhuận thực tế.
Một căn hộ cho thuê 15 triệu đồng/tháng không đồng nghĩa chủ sở hữu thu về 180 triệu đồng mỗi năm. Cần tính thêm thời gian trống, phí quản lý, sửa chữa, nội thất, thuế, môi giới và đặc biệt là chi phí lãi vay nếu sử dụng đòn bẩy.
TP.HCM: Hạ tầng tiếp tục là câu chuyện lớn
Thị trường TP.HCM đang nhận được sự quan tâm nhờ động lực từ hạ tầng và khả năng kết nối vùng. Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở thành phố trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục phục hồi, dù chi phí vốn vẫn gây áp lực lên hành vi người mua.
Nguồn cung căn hộ mới cũng đã cải thiện đáng kể. Trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận gần 6.600 căn hộ và gần 2.000 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Điều này mở ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhưng đồng thời cũng khiến các dự án phải cạnh tranh mạnh hơn.
Trong tương lai, lợi thế có thể thuộc về những dự án nằm ở vị trí hưởng lợi thực sự từ hạ tầng thay vì chỉ sử dụng câu chuyện hạ tầng như công cụ marketing.
Nhà phố, biệt thự: “nóng bên cung, lạnh bên cầu”
Một diễn biến rất đáng chú ý đang xảy ra tại thị trường phía Nam.
Trong tháng 6/2026, khoảng 7.853 căn nhà phố, biệt thự được đưa ra thị trường nhưng chỉ có 276 căn được tiêu thụ. Điều này cho thấy sức hấp thụ đang thấp so với lượng hàng được tung ra.
Đây là một ví dụ điển hình cho tình trạng:
Nguồn cung nhiều không có nghĩa người mua sẽ chấp nhận mọi mức giá.
Đối với những tài sản có giá trị hàng tỷ đồng, người mua thường cần cân nhắc kỹ khả năng vay, dòng tiền hàng tháng và tiềm năng sử dụng.
Nếu giá bán quá cao so với thu nhập và khả năng khai thác, thanh khoản có thể chậm dù dự án có quy mô lớn.
Điều gì có thể tạo ra “điểm gãy” của giá?
Một câu hỏi đang được quan tâm là khi nào người bán buộc phải điều chỉnh giá mạnh hơn.
Có thể xuất hiện áp lực khi nhiều yếu tố cùng xảy ra:
Thanh khoản giảm + tồn kho tăng + chi phí vốn cao + người mua không chấp nhận giá hiện tại.
Theo Bộ Xây dựng, cuối quý II/2026, tồn kho bất động sản tại 25/34 địa phương được báo cáo khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó tồn kho chung cư tăng 22,2%, nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4% so với quý I.
Đây là chỉ dấu đáng theo dõi.
Tuy nhiên, tồn kho tăng không đồng nghĩa tất cả chủ đầu tư sẽ lập tức giảm giá. Nhiều doanh nghiệp có thể lựa chọn các hình thức hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán, tặng nội thất hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết.
Người mua nên chờ hay mua ngay?
Không có một câu trả lời chung cho tất cả mọi người.
Nếu mua để ở
Nếu tìm được tài sản phù hợp nhu cầu, pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khoản vay nằm trong khả năng tài chính an toàn, không nhất thiết phải chờ một đợt giảm giá toàn thị trường.
Nếu mua đầu tư
Nên thận trọng hơn.
Tài sản cần có phương án tạo dòng tiền hoặc ít nhất có nền tảng nhu cầu thực. Không nên sử dụng đòn bẩy quá lớn chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tăng trong vài tháng.
Nếu mua đất nền
Nên ưu tiên đất có hạ tầng hiện hữu, dân cư thật, pháp lý rõ và khả năng sử dụng thực tế thay vì đất chỉ tăng giá nhờ tin quy hoạch.
Nếu mua chung cư
Nên so sánh cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong bối cảnh thanh khoản giảm, khả năng thương lượng có thể quan trọng không kém việc lựa chọn dự án.
6 tiêu chí của một bất động sản đáng mua cuối năm 2026
1. Pháp lý rõ ràng.
Không nên đánh đổi sự an toàn pháp lý để lấy một mức giá rẻ.
2. Giá có cơ sở.
Cần so sánh với các bất động sản tương đồng thay vì chỉ nghe giá kỳ vọng.
3. Có nhu cầu thực.
Khu vực có dân cư, việc làm, trường học, dịch vụ và giao thông ổn định thường có nền tảng tốt hơn.
4. Hạ tầng thật.
Ưu tiên những công trình đã triển khai hoặc có tiến độ rõ ràng.
5. Có khả năng khai thác.
Có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh nếu cần.
6. Không gây áp lực tài chính quá lớn.
Một bất động sản tốt nhưng khiến người mua phải vay vượt khả năng trả nợ vẫn có thể trở thành quyết định sai.
“Săn giá giảm” chưa chắc bằng “săn người bán cần tiền”
Trong giai đoạn thanh khoản thấp, một chiến lược đáng chú ý là tìm kiếm tài sản tốt nhưng chủ sở hữu có nhu cầu bán thực sự.
Hai căn nhà có cùng vị trí và diện tích có thể có mức giá hoàn toàn khác nhau nếu một chủ nhà không cần bán gấp còn người kia cần giải quyết khoản vay hoặc chuyển đổi tài sản.
Đây là lý do thị trường thứ cấp có thể tạo ra cơ hội cho người mua có tiền mặt và khả năng thương lượng.
Tất nhiên, mọi giao dịch vẫn phải được kiểm tra độc lập về pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính trước khi đặt cọc.
Kết luận
Bất động sản cuối tháng 8/2026 đang đứng ở một điểm khá đặc biệt.
Nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm. Giá vẫn cao nhưng đã xuất hiện điều chỉnh ở một số phân khúc. Người bán chưa muốn giảm sâu, trong khi người mua ngày càng kiên nhẫn.
Đây có thể là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc chơi của tâm lý đám đông sang cuộc chơi của khả năng phân tích tài sản.
Người mua không nhất thiết phải tìm bất động sản rẻ nhất.
Nhà đầu tư cũng không nhất thiết phải tìm khu vực đang được quảng cáo “sắp sốt”.
Thứ đáng săn hơn có thể là một tài sản pháp lý sạch, giá hợp lý, có nhu cầu thực, hạ tầng thật và đủ khả năng tạo giá trị ngay cả khi thị trường đi ngang trong vài năm.
Trong một thị trường mà thanh khoản đang chậm lại, kiên nhẫn có thể trở thành lợi thế — nhưng chỉ khi người mua biết chính xác mình đang chờ điều gì.
