Trong quá trình đô thị hóa, quỹ đất trên mặt đất ngày càng chịu nhiều áp lực từ giao thông, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật, thương mại và các công trình công cộng. Khi không gian mặt đất trở nên hạn chế, phát triển đô thị theo chiều sâu đang được xem là một hướng tiếp cận mới.
Năm 2026, không gian ngầm đang được đặt vào một vị trí quan trọng hơn trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị. Ngày 23/9/2026, Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự thảo Đề án khai thác, quản trị và bảo vệ không gian ngầm, trong đó xác định không gian ngầm là một nguồn lực hữu hạn, có giá trị lâu dài và cần được quản trị tổng thể thay vì chỉ quản lý riêng lẻ từng công trình.
Đối với thị trường bất động sản, sự thay đổi này có thể tạo ra những tác động đáng chú ý đến giá trị sử dụng đất, khả năng kết nối hạ tầng và cách đánh giá một khu vực đô thị trong tương lai.
Không gian ngầm không chỉ là tầng hầm
Khi nhắc đến không gian ngầm, nhiều người thường nghĩ đến tầng hầm của các tòa nhà hoặc hầm để xe.
Tuy nhiên, phạm vi của không gian ngầm đô thị rộng hơn nhiều. Đó có thể là hệ thống giao thông ngầm, bãi đỗ xe, công trình kỹ thuật, đường ống, hệ thống cấp thoát nước, công trình thương mại hoặc các công trình phục vụ cộng đồng được bố trí dưới mặt đất.
Vì vậy, quản lý không gian ngầm không đơn thuần là việc xây thêm tầng hầm mà liên quan đến cách tổ chức toàn bộ cấu trúc đô thị theo chiều sâu.
Việt Nam đang chuyển sang tư duy quản trị tổng thể
Một điểm đáng chú ý trong dự thảo Đề án khai thác, quản trị và bảo vệ không gian ngầm là định hướng chuyển từ quản lý từng công trình sang quản trị tổng thể nguồn lực không gian ngầm.
Bộ Xây dựng cho rằng không gian ngầm là một bộ phận của không gian lãnh thổ quốc gia và là nguồn lực không gian hữu hạn. Vì vậy, việc khai thác cần đi đôi với bảo vệ, đồng thời phải có cơ chế về quy hoạch, dữ liệu, công nghệ và tổ chức quản trị phù hợp.
Cách tiếp cận này có thể làm thay đổi đáng kể cách các đô thị lập quy hoạch hạ tầng trong những năm tới.
TP.HCM đã có quy định riêng về quy hoạch không gian ngầm
Một diễn biến đáng chú ý tại TP.HCM là HĐND Thành phố đã thông qua nghị quyết quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch không gian ngầm trên địa bàn.
Nghị quyết này cụ thể hóa quy định của Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 và quy định phạm vi, đối tượng, nguyên tắc, trình tự lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch cũng như nguồn kinh phí và tổ chức thực hiện.
Việc hình thành quy trình riêng cho quy hoạch không gian ngầm cho thấy nội dung này đang dần chuyển từ định hướng quy hoạch sang một lĩnh vực quản lý cụ thể.
Hạ tầng ngầm có thể thay đổi khả năng kết nối của khu vực
Một khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi thường có khả năng tiếp cận tốt hơn và có thể thu hút hoạt động thương mại, dịch vụ cũng như nhu cầu nhà ở.
Trong tương lai, các công trình ngầm có thể trở thành một phần của hệ thống kết nối đô thị, đặc biệt tại những khu vực có mật độ xây dựng cao.
Khi giao thông ngầm, bãi đỗ xe ngầm hoặc các tuyến kết nối kỹ thuật được tổ chức đồng bộ, áp lực lên không gian mặt đất có thể được giảm bớt. Điều này có thể tạo thêm dư địa cho không gian công cộng, cây xanh và các hoạt động đô thị khác.
Bất động sản có thể được hưởng lợi từ hạ tầng ngầm nhưng không phải mọi khu đất đều giống nhau
Sự phát triển của không gian ngầm không đồng nghĩa mọi bất động sản trong khu vực đều tự động tăng giá.
Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào vị trí, quy hoạch, khả năng tiếp cận, pháp lý, mật độ dân cư, chất lượng hạ tầng và nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, đối với những khu vực được định hướng phát triển hệ thống hạ tầng ngầm đồng bộ, khả năng kết nối và tổ chức không gian đô thị có thể được cải thiện.
Do đó, người mua nhà đất trong tương lai có thể cần quan tâm thêm đến quy hoạch theo chiều sâu, thay vì chỉ xem xét những gì đang tồn tại trên mặt đất.
Dữ liệu không gian ngầm trở thành yếu tố quan trọng
Một trong những vấn đề lớn nhất của phát triển không gian ngầm là dữ liệu.
Các công trình dưới lòng đất nếu không được thống kê, định vị và quản lý chính xác có thể gây khó khăn cho việc xây dựng công trình mới. Rủi ro có thể phát sinh khi các tuyến kỹ thuật, công trình giao thông hoặc kết cấu ngầm chồng lấn trong cùng một khu vực.
Bộ Xây dựng đang định hướng gắn quản trị không gian ngầm với dữ liệu, kiến trúc số và các công cụ quản lý hiện đại. Đề án cũng được đặt trong mối quan hệ với định hướng phát triển đô thị thông minh quốc gia.
Người mua bất động sản cần quan tâm gì?
Đối với người mua nhà đất, không gian ngầm chưa phải là tiêu chí thay thế cho những yếu tố pháp lý truyền thống.
Tuy nhiên, khi nghiên cứu một khu vực có tốc độ phát triển hạ tầng cao, người mua có thể bổ sung thêm một số nội dung vào quá trình kiểm tra.
Trước hết là quy hoạch giao thông và hạ tầng của khu vực. Tiếp theo là các dự án công trình ngầm đã được phê duyệt hoặc đang được nghiên cứu. Ngoài ra, cần xem xét khả năng ảnh hưởng của công trình ngầm đến giao thông, lối tiếp cận, tổ chức mặt bằng và việc sử dụng đất.
Đối với những bất động sản có giá trị lớn, thông tin quy hoạch nên được kiểm tra từ nguồn chính thức thay vì chỉ dựa vào thông tin môi giới.
Công trình ngầm có thể tạo thêm giá trị cho đô thị
Một trong những lợi ích quan trọng của việc phát triển không gian ngầm là giải quyết bài toán thiếu không gian.
Thay vì dành toàn bộ mặt đất cho giao thông, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật, một phần chức năng có thể được đưa xuống dưới lòng đất.
Không gian trên mặt đất khi đó có thể được tổ chức lại cho cây xanh, quảng trường, đường đi bộ hoặc các hoạt động cộng đồng.
Về lâu dài, đây có thể là yếu tố góp phần nâng cao chất lượng không gian đô thị nếu được quy hoạch đồng bộ.
Nhưng phát triển không gian ngầm cũng có nhiều thách thức
Không gian dưới lòng đất không phải là nguồn lực có thể khai thác không giới hạn.
Điều kiện địa chất, thủy văn, khả năng chống ngập, kết cấu công trình, an toàn thi công và sự tồn tại của các công trình ngầm hiện hữu đều phải được xem xét.
Ngoài ra, việc xây dựng công trình ngầm thường đòi hỏi chi phí lớn và công nghệ phù hợp. Nếu thiếu quy hoạch tổng thể, việc phát triển riêng lẻ từng công trình có thể tạo ra xung đột giữa các hệ thống hạ tầng.
Đây chính là lý do Bộ Xây dựng đang đặt vấn đề quản trị tổng thể thay vì chỉ cấp phép và quản lý từng công trình riêng biệt.
Tác động đến quy hoạch các khu đô thị mới
Đối với các khu đô thị mới, việc xác định không gian ngầm ngay từ giai đoạn quy hoạch có thể tạo ra nhiều lợi thế.
Các tuyến kỹ thuật, bãi đỗ xe, giao thông ngầm và những công trình phục vụ đô thị có thể được bố trí đồng bộ ngay từ đầu thay vì phải cải tạo sau khi khu vực đã phát triển hoàn chỉnh.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa tại những khu vực có mật độ xây dựng cao hoặc được định hướng trở thành trung tâm thương mại, tài chính và dịch vụ.
Bất động sản trong tương lai sẽ được đánh giá theo nhiều lớp không gian
Trước đây, khi đánh giá một bất động sản, người mua chủ yếu nhìn vào vị trí trên bản đồ, mặt tiền đường, quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng hiện hữu.
Trong quá trình đô thị phát triển theo chiều sâu, cách nhìn này có thể dần mở rộng.
Một khu đất có thể được xem xét đồng thời trên nhiều lớp: mặt đất, không gian ngầm, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, dữ liệu quy hoạch và không gian công cộng.
Điều này không có nghĩa mọi lớp không gian đều tạo ra giá trị thương mại trực tiếp, nhưng chúng có thể ảnh hưởng đến khả năng khai thác và chất lượng môi trường đô thị xung quanh bất động sản.
Kết luận
Năm 2026 đang đánh dấu bước chuyển đáng chú ý trong cách tiếp cận đối với không gian ngầm tại Việt Nam. Bộ Xây dựng đang hoàn thiện Đề án khai thác, quản trị và bảo vệ không gian ngầm theo hướng coi đây là một nguồn lực hữu hạn cần được quản trị tổng thể. Trong khi đó, TP.HCM đã cụ thể hóa quy trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch không gian ngầm trên địa bàn.
Đối với thị trường bất động sản, tác động của xu hướng này sẽ không xuất hiện ngay ở mọi khu vực, nhưng có thể ngày càng rõ khi các dự án giao thông và hạ tầng ngầm được triển khai đồng bộ.
Trong tương lai, khi đánh giá một khu vực để mua nhà đất, người mua không chỉ cần nhìn lên bản đồ mặt đất mà có thể phải quan tâm thêm đến hạ tầng nằm dưới lòng đất và cách không gian này được quy hoạch, quản lý trong tổng thể đô thị.
