Nhận định trên được ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Mount Group, nêu trong báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản tháng 3, giữa bối cảnh lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng có xu hướng tăng đầu năm.

Theo ông Trung, áp lực lãi suất hiện nay chủ yếu mang tính chu kỳ. Giai đoạn cuối năm và đầu năm, các tổ chức tín dụng thường đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của nền kinh tế. Năm nay, áp lực này còn gia tăng khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai, kéo theo nhu cầu vốn lớn từ hệ thống ngân hàng. Khi nhu cầu huy động tăng mạnh trong thời gian ngắn, mặt bằng lãi suất khó tránh khỏi xu hướng đi lên.

Theo ông, khả năng lãi suất hạ nhiệt từ giữa năm không chỉ dựa trên kỳ vọng mà gắn với chu kỳ vận động của dòng tiền trong nền kinh tế. Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm, áp lực này có xu hướng giảm dần khi dòng tiền được giải tỏa. Một phần vốn đã được đưa ra nền kinh tế, trong khi các kênh bổ sung như phát hành trái phiếu, thu hút vốn ngoại và điều tiết chính sách bắt đầu phát huy hiệu quả. Khi cung vốn cải thiện, mặt bằng lãi suất có điều kiện ổn định hơn.

"Trong quý I và có thể kéo dài sang quý II, lãi suất vẫn ở mức cao, nhưng đây chỉ là áp lực ngắn hạn và có thể ổn định trở lại từ nửa cuối năm nay", ông Trung nói.

Góc nhìn này cũng được nhiều tổ chức nghiên cứu đồng thuận. Báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho thấy lãi suất vay mua nhà ở mức 12-15% sau ưu đãi, đang là một trong những yếu tố chính làm chậm đà phục hồi của thị trường đầu năm nay, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, VARS IRE đánh giá áp lực này mang tính chu kỳ và có thể giảm dần khi dòng vốn được giải ngân, giúp lãi suất kỳ vọng chuyển sang xu hướng ổn định hoặc hạ nhiệt nửa cuối năm, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và hỗ trợ thanh khoản thị trường.

Cùng quan điểm, SSI Research cho rằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong nửa đầu năm do áp lực huy động vốn, nhưng sẽ dần hạ nhiệt về cuối năm khi thanh khoản hệ thống ngân hàng cải thiện và chính sách tiền tệ linh hoạt hơn.

Theo SSI Research, lãi suất tăng đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn khi chi phí vốn tăng trong lúc thanh khoản chậm lại, buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc bán tài sản. Ngược lại, nhà đầu tư có vốn tự có hoặc danh mục đa dạng có lợi thế hơn, có thể tận dụng cơ hội mua vào các sản phẩm giá hợp lý trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Ngoài ra, diễn biến lãi suất hiện nay cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc thị trường. Những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn, trong khi các chủ đầu tư có nền tảng tài chính tốt và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ trụ vững hơn.

Ở góc độ người mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, dù đang bị "nén lại" do chi phí tài chính tăng. Nhưng một số phân khúc vẫn được hỗ trợ bởi chính sách tín dụng ưu đãi, như nhà ở xã hội, góp phần duy trì khả năng tiếp cận nhà ở cho một bộ phận người dân.

Dù còn nhiều thách thức, triển vọng trung hạn của thị trường được đánh giá tích cực nếu lãi suất hạ nhiệt như dự báo. Theo ông Trần Quang Trung, khi bước qua khoảng giữa năm 2026, các yếu tố về nguồn vốn và điều hành vĩ mô có thể giúp mặt bằng lãi suất ổn định hơn. Khi chi phí vốn giảm, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua sẽ được cải thiện, qua đó hỗ trợ thanh khoản.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, khó kỳ vọng thị trường sớm quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng. Thay vào đó, bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn, với sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc.

Trong dài hạn, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản quan trọng nhờ gắn với quá trình đô thị hóa và tăng trưởng thu nhập. Tuy nhiên, trong năm 2026, diễn biến của lãi suất sẽ tiếp tục là biến số then chốt, quyết định tốc độ và chất lượng phục hồi của thị trường.

Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm mở rộng nguồn vốn cho nền kinh tế, từ huy động nguồn lực trong dân, đưa vàng vào lưu thông, đến xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP HCM để thu hút dòng vốn nước ngoài. Những động thái này được kỳ vọng giúp cân bằng cung - cầu vốn, qua đó giảm áp lực lên lãi suất.

Phương Uyên