Tại hội thảo về lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản chiều 23/3, các chuyên gia nhìn nhận giao dịch trên thị trường địa ốc có dấu hiệu chậm lại khi lãi suất tăng mạnh từ cuối năm ngoái. Ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, cho hay đây là lĩnh vực chịu tác động lớn từ tâm lý, nhà đầu tư đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ.

Nhìn lại 30 năm qua, ông nói thị trường địa ốc vận động theo chu kỳ "lãi suất cao thị trường chững lại, chính sách nới lỏng thì thị trường phục hồi". Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng từ cuối năm ngoái, nhóm chịu tác động đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng vốn vay nhiều. Đây cũng là nhóm rời bỏ thị trường sớm nhất. Ngược lại, nhà đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng, chịu ảnh hưởng thấp hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết lãi suất cho vay tăng ảnh hưởng đến tất cả chủ thể tham gia gồm chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua. Trong đó, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhằm "lướt sóng" kiếm chênh chịu ảnh hưởng mạnh nhất. "Bất động sản chứng kiến làn sóng rời bỏ thị trường của nhóm nhà đầu tư này", ông Đính nói.

Thực tế, Hội Môi giới đã ghi nhận tình trạng cắt lỗ xuất hiện ở một số dự án từng tăng quá nóng với mức giảm vài trăm triệu đến nửa tỷ đồng một căn. Tuy nhiên, giao dịch thực tế rất chậm bởi phần đông người mua có tâm lý dừng lại để nghe ngóng.

Khảo sát của VnExpress cho thấy 4-5 tháng trước, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cố định hai năm quanh 6,5% mỗi năm. Tuy nhiên, mức này đã tăng dần từ tháng 10/2025 qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở mức 13-14%. Một số ngân hàng thậm chí rút ngắn thời gian cố định xuống còn 12-18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Thậm chí các gói lãi suất cho vay mua nhà của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện lên ngang ngửa và thậm chí cao hơn so với các nhà băng tư nhân. Đây là hiện tượng lạ so với diễn biến thông thường khi lãi suất của nhóm ngân hàng có vốn nhà nước được biết đến là thấp nhất thị trường.

Trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường, cả ngân hàng và chủ đầu tư đã có những điều chỉnh theo hướng giảm áp lực tài chính cho người mua. Ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân TPBank, cho hay hiện nay nhiều chủ đầu tư đã nâng các chương trình hỗ trợ lãi suất lên 3-5 năm, thay vì chỉ kéo dài 1-2 năm như trước đây. Thời hạn vay tại các ngân hàng cũng kéo dài tới 30-35 năm, thậm chí 40 năm. Thời gian ân hạn gốc cũng tăng lên đến 36-60 tháng.

"Những động thái này giúp người mua giãn áp lực trả nợ trong giai đoạn đầu, nhất là khi thu nhập chưa ổn định hoặc đang trong chu kỳ đầu tư", ông Phúc cho hay.

Theo các chuyên gia, dù lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản vẫn khó giảm diện rộng, nhất là thị trường sơ cấp vì chi phí đầu vào neo cao. Ông Trần Xuân Lượng cho rằng việc chờ đáy lãi suất cũng có thể khiến người mua bỏ lỡ cơ hội về giá. Họ được lợi về chi phí vốn nhưng có thể phải chấp nhận mức giá cao hơn. Trong khi tình hình lãi suất hiện nay mới điều chỉnh tạm thời, không phải xu hướng dài hạn. Ông khuyến nghị nhà đầu tư thời điểm này cần xác định rõ chiến lược trung - dài hạn, mức độ sử dụng đòn bẩy và khả năng chịu đựng biến động lãi suất trước khi ra quyết định.

Tương tự, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Quang Huy dự báo mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới. Dù vậy, thị trường vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Huy nói cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro. Họ cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, có phương án dự phòng dòng tiền và cân đối nguồn vốn hợp lý. Trong quá trình vay, họ có thể chủ động tái cấu trúc khoản vay khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, dù có thể phát sinh một số chi phí như phí trả nợ trước hạn.

Ngọc Diễm