Trong thị trường căn hộ, tầm nhìn luôn là một yếu tố có thể làm thay đổi đáng kể giá trị của bất động sản.

Cùng một dự án, cùng diện tích, cùng thiết kế, nhưng căn hộ có view công viên, sông, thành phố hay hồ bơi thường được định giá khác với căn hộ nhìn ra nghĩa trang, khu công nghiệp, bãi đất trống hoặc một khu vực khiến người mua cảm thấy không thoải mái.

Trong đó, “view nghĩa trang” là một trong những chủ đề gây nhiều tranh luận.

Có người cho rằng đây chỉ là vấn đề tâm lý, trong khi căn hộ vẫn đầy đủ tiện ích, vị trí tốt và thậm chí có mức giá thấp hơn đáng kể. Nhưng cũng có người sẵn sàng trả thêm tiền để tránh một tầm nhìn mà họ không muốn nhìn thấy mỗi ngày.

Vậy căn hộ view nghĩa trang có thực sự là một món hời hay mức giá thấp hơn chính là khoản bù cho một rủi ro về khả năng bán lại?

Cùng một căn hộ nhưng chỉ khác… thứ nằm bên ngoài cửa sổ

Một căn hộ không chỉ được quyết định bởi diện tích bên trong.

Khi mua nhà, người mua còn đang mua ánh sáng, không khí, hướng nhìn và cảm giác mỗi khi bước ra ban công hoặc nhìn qua cửa sổ.

Đó là lý do tại sao những căn hộ có tầm nhìn đẹp thường được định giá cao hơn.

Ngược lại, một tầm nhìn gây cảm giác không thoải mái có thể làm giảm số lượng người quan tâm.

Điều đáng chú ý là căn hộ vẫn không thay đổi.

Phòng khách vẫn rộng như vậy.

Phòng ngủ vẫn có diện tích như vậy.

Tiện ích của dự án vẫn như nhau.

Nhưng chỉ cần hướng nhìn khác đi, giá trị thị trường có thể đã khác.

Giá rẻ hơn có thể là cơ hội cho người mua để ở

Đối với người không quá quan tâm đến yếu tố tâm lý hoặc phong thủy, căn hộ có tầm nhìn ít được yêu thích có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc.

Nếu cùng ngân sách, người mua có thể lựa chọn:

Một căn diện tích nhỏ hơn nhưng có view đẹp.

Hoặc một căn rộng hơn, tầng đẹp hơn, vị trí tốt hơn trong dự án nhưng có hướng nhìn kém hấp dẫn.

Với người mua để ở lâu dài, nếu thực sự không cảm thấy khó chịu với tầm nhìn đó, khoản chênh lệch giá có thể được sử dụng cho những nhu cầu thiết thực hơn.

Chẳng hạn như hoàn thiện nội thất, giảm áp lực vay hoặc lựa chọn căn hộ có diện tích lớn hơn.

Vấn đề là người mua cần thành thật với chính mình.

Đừng mua vì nghĩ rằng “mình không quan tâm”, nhưng sau khi chuyển vào ở lại phải luôn đóng rèm vì không muốn nhìn ra bên ngoài.

Tâm lý người mua là yếu tố không thể bỏ qua

Trong bất động sản, không phải mọi giá trị đều được quyết định bằng diện tích và vị trí.

Tâm lý thị trường cũng tạo ra giá trị.

Một căn hộ có view đẹp thường dễ tạo cảm xúc tích cực ngay trong lần đầu xem nhà.

Ngược lại, một căn hộ có tầm nhìn khiến người mua phải cân nhắc thường mất đi một phần lợi thế.

Điều này không có nghĩa căn hộ đó không tốt.

Nhưng khi bán lại, chủ sở hữu cần hiểu rằng người mua tiếp theo cũng có thể đặt ra chính câu hỏi mà mình từng đặt ra.

Nếu hôm nay bạn được giảm giá vì view này, rất có thể sau này bạn cũng phải bán với mức giá cạnh tranh hơn để thu hút người mua.

“Khó bán” không có nghĩa là không bán được

Đây là điểm cần phân biệt.

Một căn hộ có yếu tố bất lợi về tầm nhìn vẫn có thể bán được nếu giá phù hợp.

Thị trường luôn có những nhóm người mua với mức độ ưu tiên khác nhau.

Có người đặt tầm nhìn lên hàng đầu.

Có người quan tâm đến giá.

Có người chỉ cần vị trí thuận tiện.

Có người muốn diện tích rộng nhất trong khả năng tài chính.

Vì vậy, vấn đề không phải căn hộ có bán được hay không.

Vấn đề là phải bán với mức giá nào và mất bao lâu để tìm được người mua phù hợp.

Một căn hộ có nhiều lợi thế nhưng tồn tại một điểm yếu rõ ràng thường vẫn có thể giao dịch tốt nếu mức giá phản ánh đúng điểm yếu đó.

Cần phân biệt “view nghĩa trang” với vị trí thực tế

Không phải căn hộ nào nhìn về hướng nghĩa trang cũng có trải nghiệm giống nhau.

Có căn nhìn trực diện từ phòng khách và ban công.

Có căn chỉ nhìn thấy một phần từ cửa sổ.

Có căn ở khoảng cách rất xa.

Cũng có những trường hợp giữa căn hộ và khu vực đó có công viên, đường lớn hoặc các công trình khác.

Khoảng cách và góc nhìn thực tế có thể tạo ra sự khác biệt rất lớn.

Một căn hộ trên quảng cáo có thể được mô tả là “view thoáng, không bị che chắn”.

Nhưng người mua cần trực tiếp đứng trong căn hộ để xem chính xác mình sẽ nhìn thấy gì.

Đừng chỉ xem ảnh phối cảnh.

Hãy nhìn bằng đôi mắt của người sẽ sống ở đó mỗi ngày.

Ban ngày và ban đêm có thể là hai trải nghiệm khác nhau

Khi xem căn hộ, nhiều người thường đến vào ban ngày.

Ánh sáng tốt, tầm nhìn rõ và không gian có thể tạo cảm giác hoàn toàn bình thường.

Nhưng buổi tối, ánh sáng bên ngoài, mức độ yên tĩnh và cảm giác không gian có thể khác.

Một căn hộ là nơi bạn sống cả ngày lẫn đêm.

Nếu có điều kiện, nên đến xem vào nhiều thời điểm khác nhau.

Buổi sáng để kiểm tra ánh sáng.

Buổi trưa để cảm nhận nhiệt độ.

Buổi tối để quan sát không gian xung quanh.

Đây là cách đơn giản để tránh việc mua một căn hộ chỉ đẹp trong vài phút xem nhà.

Liệu sau này khu vực bên ngoài có thay đổi?

Một yếu tố khác cần quan tâm là tương lai của khu vực phía trước căn hộ.

Có những bãi đất trống hôm nay mang lại tầm nhìn rất thoáng nhưng vài năm sau có thể xuất hiện một công trình mới.

Ngược lại, những khu vực có tính ổn định về không gian xung quanh có thể giúp tầm nhìn được duy trì lâu hơn.

Với căn hộ có view nghĩa trang, người mua cũng cần tìm hiểu tính ổn định của khu vực thay vì mặc định rằng cảnh quan hiện tại sẽ không bao giờ thay đổi.

Một số người mua căn hộ giá rẻ vì tầm nhìn kém nhưng sau này khu vực lại thay đổi theo hướng tích cực.

Ngược lại, cũng có người mua vì tin rằng căn hộ có view thoáng vĩnh viễn nhưng sau đó lại xuất hiện công trình chắn phía trước.

Trong bất động sản, “view” cũng cần được xem xét như một yếu tố có thể thay đổi.

Có nên mua nếu được giảm giá nhiều?

Câu trả lời phụ thuộc vào mức giảm giá.

Nếu căn hộ chỉ rẻ hơn một khoản nhỏ nhưng điểm yếu về tầm nhìn khiến bạn thực sự không thoải mái, mức giảm đó có thể không đáng để đánh đổi.

Nhưng nếu khoản chênh lệch đủ lớn, người mua có thể cân nhắc giá trị nhận được.

Ví dụ, với cùng ngân sách, bạn có thể mua căn diện tích lớn hơn, vị trí tốt hơn hoặc giảm đáng kể khoản vay.

Điều quan trọng là không nên chỉ nhìn vào việc “rẻ hơn bao nhiêu”.

Cần hỏi thêm:

Sau này nếu bán lại, mình có thể chấp nhận mức giá thấp hơn những căn khác hay không?

Nếu câu trả lời là có, căn hộ giá thấp có thể là một lựa chọn hợp lý.

Nếu bạn vừa muốn mua rẻ hôm nay nhưng lại kỳ vọng bán ngang giá với những căn có view đẹp trong tương lai, đó có thể là một kỳ vọng không thực tế.

Người mua để ở và nhà đầu tư sẽ có cách nhìn khác nhau

Với người mua để ở lâu dài, yếu tố quan trọng nhất là cảm giác của chính người sở hữu.

Nếu bạn không quan tâm đến view, căn hộ vẫn có vị trí tốt, thiết kế phù hợp và mức giá hấp dẫn, đây có thể là cách để mua được một bất động sản tốt với chi phí thấp hơn.

Nhưng với nhà đầu tư, câu chuyện phức tạp hơn.

Nhà đầu tư không chỉ cần nghĩ mình có thích căn hộ hay không.

Họ phải nghĩ đến người mua hoặc người thuê tiếp theo.

Một yếu tố khiến nhóm khách hàng bị thu hẹp có thể ảnh hưởng đến tốc độ giao dịch trong tương lai.

Đặc biệt trong thị trường cạnh tranh, những căn hộ có điểm yếu rõ ràng thường cần một lợi thế khác đủ lớn để bù lại.

Và lợi thế phổ biến nhất chính là giá.

Trước khi mua, hãy thử tưởng tượng ngày bán lại

Đây là cách đơn giản để đánh giá một bất động sản.

Hãy tưởng tượng vài năm sau, bạn muốn bán căn hộ.

Người môi giới dẫn khách đến.

Khách bước vào phòng khách, mở rèm và nhìn ra bên ngoài.

Phản ứng đầu tiên của họ có thể là gì?

Nếu chính bạn cũng từng phải mất thời gian để chấp nhận tầm nhìn đó, hãy chuẩn bị cho khả năng người mua tiếp theo cũng sẽ có suy nghĩ tương tự.

Một bất động sản tốt không nhất thiết phải hoàn hảo.

Nhưng khi mua một căn có nhược điểm rõ ràng, giá mua phải đủ tốt để nhược điểm đó không trở thành vấn đề lớn khi bán lại.

Căn hộ giá rẻ chưa chắc là món hời, nhưng cũng không phải lựa chọn tệ

View nghĩa trang là một yếu tố mang tính tâm lý rất lớn.

Với người này, đó có thể là lý do để loại bỏ căn hộ ngay lập tức.

Nhưng với người khác, đó chỉ đơn giản là một hướng nhìn ít quan trọng hơn diện tích, vị trí và mức giá.

Không có câu trả lời chung cho tất cả.

Điều quan trọng là người mua phải hiểu rõ vì sao căn hộ được định giá thấp hơn và liệu mình có thực sự chấp nhận được điểm khác biệt đó hay không.

Một căn hộ rẻ hơn vì có nhược điểm không đáng sợ. Điều đáng sợ hơn là mua nó với tâm lý “mình không sao”, rồi vài năm sau nhận ra: chính điều mình từng bỏ qua lại là thứ người mua tiếp theo cũng không muốn chấp nhận.