Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn khá đặc biệt. Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, nhiều dự án được đưa trở lại thị trường nhưng thanh khoản chưa tăng tương ứng. Trong khi đó, giá nhà tại nhiều khu vực vẫn ở mức cao, còn người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và khả năng vay vốn. Điều này khiến câu hỏi “nên mua ngay hay tiếp tục chờ giá giảm?” trở thành mối quan tâm lớn của người có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư.
Theo số liệu công bố về quý II/2026, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, giảm đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho cũng vượt 39.000 sản phẩm, trong đó tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46% và căn hộ tăng hơn 22%. Diễn biến này cho thấy người mua đang có tâm lý thận trọng hơn, thay vì xuống tiền nhanh như những giai đoạn thị trường tăng nóng.
Tuy nhiên, tồn kho tăng không đồng nghĩa toàn bộ thị trường sẽ đồng loạt giảm giá. Thực tế, giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn neo cao. Trong quý II/2026, giá căn hộ thứ cấp bình quân được ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và khoảng 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Trong khi đó, giá đất nền tại một số khu vực đã bắt đầu điều chỉnh.
Điều này tạo ra một nghịch lý: người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng chưa chắc đã mua được nhà với mức giá rẻ hơn đáng kể.
Vậy có nên chờ thị trường giảm sâu?
Câu trả lời phụ thuộc vào mục đích mua. Với người mua để ở, nếu đã có nguồn tài chính tương đối ổn định, tìm được căn nhà phù hợp về vị trí, pháp lý và mức giá thì không nhất thiết phải chờ một đợt giảm giá lớn. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực có dân cư đông, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ thường khó giảm mạnh trong thời gian ngắn.
Ngược lại, nếu phải vay ngân hàng với tỷ lệ cao, người mua nên thận trọng hơn. Một căn nhà giảm vài phần trăm nhưng người mua phải chịu chi phí lãi vay lớn trong nhiều năm chưa chắc đã là một thương vụ tốt. Khả năng trả nợ hàng tháng cần được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá.
Đối với nhà đầu tư, giai đoạn hiện nay có thể phù hợp hơn với chiến lược “săn giá tốt” thay vì mua theo tâm lý đám đông. Khi thanh khoản suy yếu, những người cần bán nhanh có thể chấp nhận thương lượng sâu hơn. Nhưng cơ hội chỉ thực sự xuất hiện khi tài sản có pháp lý rõ ràng, giá mua hợp lý và có khả năng tạo thanh khoản trong tương lai.
Một trong những tiêu chí quan trọng nhất lúc này là kiểm tra giá trị thực của bất động sản. Không nên chỉ nhìn vào câu quảng cáo “giảm giá hàng trăm triệu đồng” mà cần so sánh với những sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực. Một căn nhà được giảm 300 triệu đồng nhưng trước đó đã được định giá cao vẫn có thể chưa phải là món hời.
Bên cạnh giá, người mua nên kiểm tra kỹ quy hoạch, giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, tranh chấp, lối đi, hiện trạng xây dựng và khả năng chuyển nhượng. Với căn hộ, cần quan tâm thêm đến phí quản lý, quỹ bảo trì, chất lượng vận hành, chỗ đậu xe và tình trạng pháp lý của dự án.
Một yếu tố khác ngày càng quan trọng là hạ tầng. Trong giai đoạn thị trường phân hóa, những khu vực có giao thông thuận tiện, dân cư hiện hữu, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và nhu cầu thuê thực tế thường có sức chống chịu tốt hơn những khu vực chỉ được kỳ vọng tăng giá nhờ tin quy hoạch.
Có thể thấy, thị trường cuối năm 2026 không còn là cuộc chơi đơn giản giữa “mua” và “không mua”. Người mua đang có lợi thế hơn về khả năng lựa chọn và thương lượng, nhưng đồng thời phải có kiến thức và khả năng kiểm tra tài sản tốt hơn.
Thay vì cố đoán chính xác thời điểm giá xuống đáy, chiến lược an toàn hơn là xác định mức giá phù hợp với tài chính, lựa chọn tài sản có giá trị sử dụng thực tế và giữ tỷ lệ vay ở mức có thể kiểm soát. Trong một thị trường đang phân hóa mạnh, người mua không nhất thiết phải tìm được bất động sản rẻ nhất, mà quan trọng là tìm được bất động sản có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Đây cũng có thể là xu hướng nổi bật của thị trường trong thời gian tới: cuộc cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc ai mua nhanh hơn, mà ở việc ai đánh giá tài sản chính xác hơn.
