Từ năm 2026, hoạt động xây dựng, quản lý nhà ở và kinh doanh bất động sản tiếp tục được tăng cường quản lý theo hướng minh bạch hóa thông tin, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, tổ chức kinh doanh và các chủ thể tham gia thị trường. Đáng chú ý, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản. Đây là văn bản mà chủ đầu tư, doanh nghiệp, môi giới và người dân có hoạt động liên quan đến bất động sản cần lưu ý.
Phạm vi xử phạt được mở rộng theo nhiều nhóm hoạt động
Nghị định 339/2026/NĐ-CP điều chỉnh nhiều nhóm hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, không chỉ tập trung vào hoạt động xây dựng công trình mà còn bao gồm quản lý hạ tầng kỹ thuật, phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Điều này có ý nghĩa thực tế bởi một giao dịch hoặc dự án bất động sản thường liên quan đến nhiều chủ thể và nhiều giai đoạn khác nhau, từ chuẩn bị đầu tư, xây dựng, nghiệm thu đến đưa công trình vào sử dụng và kinh doanh.
Do đó, việc tuân thủ pháp luật không chỉ đặt ra đối với chủ đầu tư mà còn liên quan đến đơn vị thi công, tổ chức kinh doanh bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới và các chủ thể có nghĩa vụ cung cấp hoặc công khai thông tin.
Chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý đến nghĩa vụ trong quá trình triển khai dự án
Đối với một dự án bất động sản, rủi ro pháp lý có thể phát sinh ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư và kéo dài trong suốt quá trình triển khai.
Việc tổ chức xây dựng không đúng quy định, thực hiện dự án không phù hợp hồ sơ được phê duyệt hoặc không đáp ứng các yêu cầu quản lý chuyên ngành có thể dẫn đến các biện pháp xử lý hành chính tương ứng.
Vì vậy, doanh nghiệp không nên chỉ tập trung vào thời điểm mở bán mà cần kiểm soát toàn bộ chuỗi thủ tục của dự án. Hồ sơ pháp lý, giấy phép, thiết kế, tiến độ xây dựng, nghiệm thu và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh cần được kiểm tra theo từng giai đoạn.
Kinh doanh bất động sản phải gắn với điều kiện pháp lý của sản phẩm
Một trong những vấn đề người mua thường quan tâm là liệu bất động sản đang được giới thiệu, ký kết hoặc giao dịch có đủ điều kiện theo quy định hay không.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc quảng bá sản phẩm không thể tách rời tình trạng pháp lý của dự án và điều kiện kinh doanh tương ứng.
Do đó, trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, doanh nghiệp cần xác định rõ sản phẩm thuộc loại hình nào, điều kiện đưa vào kinh doanh ra sao, thông tin nào phải công khai và trách nhiệm của từng bộ phận trong quá trình cung cấp thông tin cho khách hàng.
Đây cũng là cơ sở để hạn chế tình trạng khách hàng nhận được thông tin không đầy đủ hoặc hiểu sai về tình trạng pháp lý của bất động sản.
Môi giới bất động sản cũng cần nâng cao trách nhiệm
Thị trường bất động sản ngày càng chú trọng đến tính minh bạch của hoạt động môi giới. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức vận hành từ ngày 30/7/2026. Đến ngày 7/9/2026, hệ thống ghi nhận khoảng 11.000 tài khoản, 120 dự án được chủ đầu tư công khai thông tin và 3.097 cá nhân được cấp mã định danh hành nghề môi giới bất động sản.
Trong bối cảnh đó, môi giới không chỉ đóng vai trò kết nối bên mua và bên bán mà còn cần đặc biệt thận trọng khi cung cấp thông tin về dự án, giá bán, tình trạng pháp lý và các điều kiện giao dịch.
Việc sử dụng thông tin không chính xác hoặc cung cấp thông tin vượt quá phạm vi được xác minh có thể tạo ra rủi ro cho cả môi giới, doanh nghiệp và khách hàng.
Người mua cũng cần chủ động kiểm tra
Nghị định về xử phạt không chỉ có ý nghĩa đối với doanh nghiệp mà còn giúp người mua nhận diện những vấn đề cần kiểm tra trước giao dịch.
Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng, người mua nên xác định tối thiểu các nội dung gồm: chủ thể có quyền giao dịch, tình trạng pháp lý của bất động sản, mục đích sử dụng đất, tình trạng xây dựng, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, việc kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án và sản phẩm càng quan trọng bởi khách hàng có thể phải thanh toán trong khi tài sản chưa hoàn thiện.
Vi phạm xây dựng không chỉ là vấn đề về tiền phạt
Một cách nhìn phổ biến là vi phạm xây dựng chủ yếu dẫn đến tiền phạt. Tuy nhiên, hậu quả thực tế có thể rộng hơn.
Tùy tính chất và mức độ vi phạm, chủ thể vi phạm có thể phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Đối với công trình, dự án hoặc sản phẩm bất động sản, việc phát sinh biện pháp khắc phục có thể ảnh hưởng đến tiến độ, chi phí, khả năng đưa tài sản vào sử dụng hoặc giao dịch.
Vì vậy, chi phí tuân thủ pháp luật cần được xem là một bộ phận của chi phí đầu tư thay vì chỉ được quan tâm sau khi phát sinh vi phạm.
Năm 2026: Minh bạch dữ liệu và xử lý vi phạm đi cùng nhau
Việc ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP diễn ra trong bối cảnh hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đang được đưa vào vận hành trên phạm vi toàn quốc.
Theo Bộ Xây dựng, việc hình thành hệ thống dữ liệu được định hướng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, tăng khả năng tiếp cận thông tin chính thống và góp phần hạn chế thông tin sai lệch trên thị trường.
Khi dữ liệu được chuẩn hóa và cập nhật thường xuyên hơn, việc kiểm tra thông tin dự án, giao dịch và chủ thể tham gia thị trường cũng có điều kiện thuận lợi hơn. Điều này đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Doanh nghiệp nên chủ động rà soát thay vì chờ phát sinh vi phạm
Đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cách tiếp cận phù hợp trong giai đoạn hiện nay là xây dựng quy trình kiểm soát pháp lý ngay từ đầu.
Doanh nghiệp nên rà soát hồ sơ dự án, điều kiện kinh doanh, nội dung quảng cáo, thông tin cung cấp cho khách hàng, hợp đồng, hoạt động môi giới và quá trình thu tiền theo từng giai đoạn.
Đối với cá nhân xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở, cần xác định trước công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép hay đáp ứng các điều kiện quản lý xây dựng khác hay không. Việc kiểm tra trước khi thi công thường giúp hạn chế đáng kể nguy cơ phát sinh tranh chấp và xử lý vi phạm sau này.
Kết luận
Nghị định 339/2026/NĐ-CP cho thấy xu hướng quản lý thị trường bất động sản năm 2026 đang tiếp tục chuyển theo hướng tăng trách nhiệm, tăng tính minh bạch và tăng yêu cầu tuân thủ.
Đối với doanh nghiệp, trọng tâm không chỉ là hoàn thành dự án mà còn phải kiểm soát tính hợp pháp của từng khâu trong quá trình đầu tư và kinh doanh. Đối với môi giới, việc xác minh và cung cấp thông tin chính xác ngày càng quan trọng. Còn đối với người mua, việc chủ động kiểm tra pháp lý trước khi giao dịch là bước cần thiết để hạn chế rủi ro.
Trong bối cảnh pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tiếp tục được hoàn thiện, việc cập nhật quy định xử phạt cần được xem là một phần của quá trình quản trị rủi ro pháp lý, thay vì chỉ là vấn đề xử lý sau khi vi phạm đã xảy ra.
