Việc xác định lại diện tích đất ở đối với những thửa đất có nguồn gốc lịch sử lâu đời, đặc biệt là đất được ghi các ký hiệu chung chung như chữ “T” (thổ cư) trong các sổ đăng ký ruộng đất cũ, luôn là một trong những vướng mắc phổ biến và phức tạp nhất trong công tác quản lý đất đai. Qua trường hợp của một công dân đang nỗ lực xác định lại phần diện tích đất ở trên thửa đất 1.200m2 có từ năm 1980, chúng ta có thể thấy rõ sự giao thoa giữa những tồn tại của lịch sử quản lý đất đai và những bất cập trong khâu thực thi thủ tục hành chính tại cơ sở.
Phân tích chi tiết về khía cạnh nguồn gốc thửa đất, các quy định mới nhất từ Luật Đất đai 2024, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, cũng như đánh giá về quy trình xử lý hồ sơ.
Nguồn gốc thửa đất lịch sử và nguyên nhân
Theo hồ sơ phản ánh, thửa đất số 283, tờ bản đồ số 03 với diện tích 1.200m2 được người bố đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất từ năm 1980. Tại thời điểm đó, pháp luật đất đai và các quy định về đo đạc, lập bản đồ địa chính chưa phát triển như hiện nay. Loại đất được ghi bằng ký hiệu chữ “T” – viết tắt của từ “Thổ cư”.
Trong giai đoạn này, khái niệm "đất thổ cư" được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm cả diện tích xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ, và cả phần diện tích đất vườn, ao liền kề gắn liền với khuôn viên nhà ở đó. Đến năm 1993, người bố qua đời và Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu vào năm 1998 do người mẹ đứng tên. Năm 2011, quyền sử dụng đất được sang tên cho người con (công dân hiện tại).
Vướng mắc cốt lõi nảy sinh từ việc sổ đỏ cấp năm 1998 (và các lần cập nhật sau này) chưa bóc tách và xác định cụ thể trong 1.200m2 đó có bao nhiêu mét vuông là đất ở (đất xây dựng nhà cửa), và bao nhiêu mét vuông là đất nông nghiệp, đất vườn ao. Việc giấy chứng nhận chỉ ghi chung chung các ký hiệu như “T”, “Thổ cư”, “Đất ở + vườn” đã đẩy người dân vào thế khó khi có nhu cầu xây dựng mới, tách thửa, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản, bởi giá trị pháp lý và giá trị kinh tế của "đất ở" hoàn toàn khác biệt so với "đất nông nghiệp". Khi công dân có nhu cầu làm rõ ranh giới và diện tích cụ thể của quyền tài sản này, họ buộc phải thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở, một quy trình đòi hỏi cơ quan nhà nước phải tra cứu lại toàn bộ hồ sơ gốc từ hàng chục năm trước.
Căn cứ từ Luật Đất đai 2024
Phản hồi từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đã vạch ra đường hướng pháp lý cụ thể để giải quyết vụ việc, dựa trên nền tảng của Luật Đất đai 2024. Theo đó, việc giải quyết phải dựa trên nguyên tắc tôn trọng lịch sử sử dụng đất và các giấy tờ gốc.
Điều kiện cần về giấy tờ:
Theo Bộ NN&MT, để được xác định lại diện tích, thửa đất phải thuộc diện có vườn, ao hoặc đất thổ cư khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu (năm 1998) và phải có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp của công dân này, "sổ đăng ký ruộng đất năm 1980" có ghi tên người bố chính là một trong những giấy tờ quan trọng bậc nhất. Đây là tài liệu gốc chứng minh nguồn gốc sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 15/10/1993.
Nguyên tắc xác định diện tích (Điểm a, khoản 6, Điều 141 Luật Đất đai 2024 ):
Nếu đáp ứng đủ các điều kiện về giấy tờ trên, việc bóc tách diện tích đất ở sẽ được thực hiện theo nguyên tắc có lợi cho người dân, nhằm công nhận đúng thực tế lịch sử. Cụ thể, diện tích đất ở sẽ được xác định dựa trên hạn mức công nhận đất ở tại địa phương hoặc diện tích thực tế đang sử dụng làm nhà ở, tùy thuộc vào việc diện tích thửa đất lớn hơn hay nhỏ hơn hạn mức và thời điểm hình thành thửa đất. Vì Bộ NN&MT chưa cầm trên tay toàn bộ hồ sơ chi tiết (bản đồ, sổ mục kê, hạn mức đất ở của địa phương), Bộ không thể đưa ra con số m2 chính xác, nhưng đã khẳng định quyền được bóc tách và xác định lại diện tích là hoàn toàn chính đáng và có cơ sở pháp luật.
Tháo Gỡ Khó Khăn Trong Thi Hành Luật Đất Đai Theo Nghị Định 49/2026/NĐ-CP
Điểm đáng chú ý nhất trong hướng dẫn của Bộ là việc áp dụng Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ (hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội). Đây là các văn bản được ban hành nhằm mục đích "tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai".
Thực tế lịch sử ghi nhận rất nhiều thuật ngữ địa phương khác nhau để chỉ đất ở chưa bóc tách, chẳng hạn như: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, các ký hiệu “T”, “TV” (thổ vườn), “TQ”, “TTT”. Pháp luật các thời kỳ trước đây thường lúng túng trong việc quy đổi các ký hiệu này ra diện tích đất ở hợp pháp.
Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã trực tiếp giải quyết "điểm nghẽn" này bằng cách quy định rõ: Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà ghi chung bằng các ký hiệu trên, việc xác định lại sẽ do UBND cấp tỉnh quy định chi tiết.
Điều này mang ý nghĩa cực kỳ quan trọng:
Thay vì chờ một bộ quy chuẩn chung từ Trung ương áp dụng cứng nhắc cho toàn quốc, Chính phủ giao thẳng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh. Tỉnh sẽ căn cứ vào tập quán, lịch sử quản lý đất đai qua các thời kỳ (trước 1980, 1980-1993, 1993-2004...) và điều kiện thực tế của địa phương mình để đưa ra công thức tính toán.
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định vét (các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích) để đảm bảo không một hồ sơ nào của người dân bị từ chối chỉ vì "chữ ghi trong sổ đỏ lạ quá".
Như vậy, nguyên nhân sâu xa dẫn đến việc bộ phận một cửa cấp xã từ chối khéo hồ sơ của người dân rất có thể là do UBND cấp tỉnh tại địa phương đó chưa kịp ban hành Quyết định quy định chi tiết theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP . Khi cấp tỉnh chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể hạn mức, tỷ lệ bóc tách cho chữ "T" năm 1980, cấp xã và huyện hoàn toàn không có công cụ pháp lý để phê duyệt hồ sơ cho người dân.
Việc tháo gỡ vướng mắc cho những thửa đất mang ký hiệu "Thổ cư", "T" lịch sử là một bước tiến lớn của Luật Đất đai mới, thể hiện quan điểm bảo vệ quyền tài sản chính đáng của người dân. Dù quá trình chuyển tiếp pháp luật có thể gây ra những ách tắc cục bộ tại cơ sở, nhưng với sự chỉ đạo sát sao từ các cơ quan Trung ương như Bộ NN&MT và các Nghị định hướng dẫn chuyên sâu, nút thắt này chắc chắn sẽ được tháo gỡ triệt để trong thời gian tới.
