Quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.

Quy Hoạch Dài Hạn Tái Định Hình Bản Đồ BĐS Đô Thị

Chia sẻ tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2026", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng BĐS trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng “ảnh hưởng rất lớn” và 44% “ảnh hưởng phần nào”).Theo vị chuyên gia này, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế. Ông chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch.Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ. Thứ hai, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống. Mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, đây cũng là xu hướng tại Hà Nội và TP.HCM. Trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được giao một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị BĐS cũng sẽ được tái định vị theo.

Hà Nội Mở Rộng Không Gian Tăng Trưởng Về Các Đô Thị Vệ Tinh

Áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Theo thống kê, mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn Hà Nội chỉ khoảng 2.600 người/km².Bên cạnh đó, thành phố còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, nhiều công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960-1980 và tập trung ngay trong nội đô.Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó khu vực Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới. Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026–2030.

TP.HCM Phân Vai Ba Cực Kinh Tế, Thúc Đẩy Tăng Trưởng Toàn Vùng

Sau sáp nhập, TP.HCM có quy mô phát triển mới với khoảng 14 triệu dân và GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương 24,5% GDP cả nước. Trong nửa đầu năm 2026, thành phố ghi nhận tăng trưởng GRDP 8,55% và thu hút khoảng 1,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới. Quy mô này tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tổ chức lại không gian đô thị.

Áp lực lớn nhất vẫn tập trung tại khu vực lõi TP.HCM cũ. Mật độ dân số tại Quận 4 cũ đạt khoảng 42.200 người/km², Quận 11 cũ khoảng 41.200 người/km², Quận 10 cũ khoảng 40.000 người/km². Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người còn thấp hơn nhiều địa phương lân cận. Tỷ lệ di cư thuần tại TP.HCM cũ đạt khoảng 0,91%, còn Bình Dương là 2,07%, cho thấy dân cư đang có xu hướng dịch chuyển tới những khu vực có quỹ đất rộng hơn, chi phí phù hợp hơn và khả năng tạo việc làm tốt hơn.Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, trước năm 2025, không gian phát triển của TP.HCM chủ yếu tập trung vào khu vực lõi, khá tương đồng với Seoul trong thập niên 1980, khi tài chính, sản xuất, logistics, hành chính và dân cư cùng dồn vào một đô thị trung tâm.Từ sau sáp nhập năm 2025, TP.HCM cũng dần hình thành ba cực phát triển rõ nét hơn: TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ; Bình Dương là cực sản xuất – công nghiệp; còn Bà Rịa – Vũng Tàu đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế.Tuy nhiên, việc chuyên môn hóa chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hạ tầng liên kết. Thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ – Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông – Tây, Bắc – Nam.Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đây là bài học đáng chú ý đối với TP.HCM khi từng cực tăng trưởng có chức năng rõ ràng và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, giá trị BĐS có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu.Quy hoạch đa cực không làm giảm vai trò của khu vực lõi, mà mở rộng không gian tăng trưởng cho toàn vùng. Khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vận hành như một chỉnh thể, giá trị sẽ dịch chuyển về những khu vực có chức năng kinh tế rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiến độ triển khai thực chất. Đây cũng là cơ sở để nhiều nhà đầu tư, đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường phía Nam.

——

Nguồn: Bất Động Sản