Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của Tổ Công tác 1645 sau gần 2 năm hoạt động, bức tranh u ám này đã đón nhận những gam màu rực sáng. Việc tháo gỡ thành công pháp lý cho gần 190.000 sản phẩm bất động sản không chỉ là một thành tích về cải cách hành chính, mà còn là một chiến dịch "giải cứu" niềm tin, khơi thông dòng chảy vốn khổng lồ cho nền kinh tế đầu tàu cả nước.
Những con số biết nói Phá vỡ “tảng băng chìm”
Được thành lập với sứ mệnh đặc biệt, Tổ Công tác 1645 do ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM làm Tổ trưởng, đã hoạt động như một "tư lệnh hiện trường" thực thụ. Với vai trò cơ quan thường trực, Sở đã phối hợp liên ngành cùng các cơ quan Tài chính, Xây dựng, Quy hoạch, và chính quyền các địa phương tổ chức 75 cuộc họp cường độ cao. Mục tiêu duy nhất: Rà soát, bóc tách và giải quyết dứt điểm các vướng mắc tại 373 dự án phát triển nhà ở thương mại (tổng quy mô 229.245 sản phẩm).
Thành quả đạt được tính đến hết ngày 31/8/2026 là một bước tiến lịch sử: Tổ Công tác đã gỡ vướng thành công cho 274 dự án, tương ứng với 189.332 sản phẩm bất động sản đủ điều kiện cấp sổ hồng.
Nhưng giá trị của con số này không chỉ dừng lại ở những tấm giấy chứng nhận. Dưới góc độ kinh tế vĩ mô, đây là một "cú hích" cực kỳ mạnh mẽ:
Về dòng tiền giao dịch: Giá trị hợp đồng chuyển nhượng của các hồ sơ đủ điều kiện chuyển sang Cơ quan Thuế đã cán mốc hơn 200.000 tỷ đồng.
Về ngân sách: Nguồn thu từ lệ phí trước bạ nộp vào ngân sách Thành phố đạt hơn 1.000 tỷ đồng.
Hàng loạt dự án lớn từng bị đình trệ nhiều năm do các vướng mắc phức tạp về ranh quy hoạch, nghĩa vụ tài chính hay thủ tục đầu tư nay đã được định danh pháp lý rõ ràng. Có thể kể đến những cái tên nổi bật đã được khơi thông như: Quốc Cường Gia Lai, Tân Phước, An Bình, Vũng Tàu Gateway, 4S Linh Đông, Golden Mansion, City Garden, The Manor 2, Sarica, Sarina, Sarimi và The Sun Avenue.
Sổ hồng Không chỉ là tờ giấy, mà là sinh kế và nguồn vốn
Sự ách tắc sổ hồng trong quá khứ đã tạo ra những hệ lụy dây chuyền. Người dân bỏ ra hàng tỷ đồng mua nhà nhưng không có quyền định đoạt tài sản (không thể thế chấp vay vốn ngân hàng, khó khăn trong chuyển nhượng, mệt mỏi vì các quyền lợi cư trú bị hạn chế).
Ông Nguyễn Toàn Thắng nhấn mạnh: "Những kết quả đạt được như trên không chỉ có ý nghĩa đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mà quan trọng nhất là trực tiếp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà."
Khi nút thắt pháp lý được tháo gỡ, ý nghĩa mang lại là vô cùng to lớn:
Vốn hóa tài sản: 189.332 sản phẩm bất động sản có sổ hồng đồng nghĩa với việc hàng trăm nghìn tỷ đồng "tài sản chết" đã được "vốn hóa", chính thức đủ điều kiện tham gia vào hệ thống tài chính tín dụng. Người dân có thể dùng tài sản này làm tài sản đảm bảo để vay vốn kinh doanh, tiêu dùng, kích thích trực tiếp vòng quay của nền kinh tế.
Thanh lọc thị trường: Việc minh bạch hóa pháp lý giúp các giao dịch mua bán thứ cấp diễn ra sôi động, an toàn và đóng góp đầy đủ thuế phí cho Nhà nước.
Tái lập niềm tin: Xóa bỏ rào cản tâm lý e ngại của người mua nhà, tạo động lực để thị trường bất động sản tiếp tục thu hút nguồn vốn mới.
Nhận diện những "nút thắt" cốt lõi
Dù đã đạt được những kết quả đột phá, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận chặng đường phía trước vẫn còn nhiều chông gai. Hiện tại, Thành phố vẫn còn 99 dự án (tương ứng 39.913 sản phẩm nhà ở) đang chờ được xử lý. Đây đều là những dự án mang tính chất phức tạp cao, vướng mắc kéo dài và đan xen nhiều quy định pháp luật qua các thời kỳ.
Sở đã bóc tách và phân loại các dự án tồn đọng này vào 5 nhóm vướng mắc chính:
Nghĩa vụ tài chính bổ sung: Chủ đầu tư thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, tăng mật độ xây dựng dẫn đến phát sinh tiền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục thẩm định giá và nộp thuế.
Sai phạm quy hoạch, xây dựng: Dự án xây dựng sai phép, vượt tầng, hoặc chưa được nghiệm thu chất lượng công trình PCCC.
Trách nhiệm bàn giao hạ tầng và Nhà ở xã hội: Chủ đầu tư chưa hoàn thành quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội hoặc chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước) cho cơ quan nhà nước quản lý.
Hồ sơ pháp lý đang bị phong tỏa: Dự án thuộc diện đang bị thanh tra, kiểm tra, hoặc điều tra bởi các cơ quan chức năng, dẫn đến việc phải tạm dừng mọi thủ tục hành chính.
Trách nhiệm của Chủ đầu tư: Tình trạng "quýt làm, cam chịu" khi người mua nhà đã thanh toán đủ 100% tiền và hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, nhưng chủ đầu tư lại chây ì, mang dự án đi thế chấp ngân hàng hoặc bỏ trốn.
Lấy người mua nhà làm trung tâm Giải pháp chiến lược cho năm 2026
Để xử lý dứt điểm 39.913 sản phẩm còn lại, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tham mưu cho UBND Thành phố một lộ trình giải quyết bài bản, kiên quyết và mang tính đột phá dựa trên hành lang pháp lý mới nhất.
Phân nhóm và gắn trách nhiệm "đích danh": Không xử lý chung chung. Sở đề xuất phân loại rõ 99 dự án thành từng nhóm cụ thể, giao "đích danh" cơ quan chủ trì (Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Cơ quan Thuế, v.v.) đi kèm với thời hạn hoàn thành (Deadline). Trong đó, ưu tiên tối đa cho nhóm vướng mắc về nghĩa vụ tài chính bổ sung và nhóm đang chờ kết luận thanh tra, điều tra.
Bảo vệ "bên thứ ba ngay tình": Đây là bước tiến pháp lý cực kỳ nhân văn. TP.HCM sẽ đẩy mạnh triển khai các quy định tiến bộ tại Nghị quyết số 29/2026/QH16, Nghị quyết số 37/2026/QH16 và Nghị định số 147/2026/NĐ-CP. Quan điểm xuyên suốt là: Tách bạch rõ sai phạm của chủ đầu tư với quyền lợi của người mua nhà. Nếu người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, họ phải được Nhà nước bảo vệ và xem xét cấp sổ hồng. Các sai phạm của chủ đầu tư (như nợ thuế, xây sai phép) sẽ bị xử lý bằng các chế tài hành chính hoặc hình sự riêng biệt, không dùng quyền lợi của người dân làm "con tin".
Chuyển đổi số và Minh bạch thông tin: Thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu liên thông giữa cơ quan Đăng ký đất đai – Thuế – Quản lý nhà ở – Chính quyền địa phương. Tiến độ gỡ vướng của từng dự án phải được công khai minh bạch để người dân giám sát. Trường hợp dự án chưa thể giải quyết, cơ quan quản lý có trách nhiệm thông báo bằng văn bản nêu rõ nguyên nhân và dự kiến thời gian xử lý.
Hành trình gỡ vướng pháp lý cho gần 200.000 sổ hồng tại TP.HCM là minh chứng sống động cho tinh thần dám nghĩ, dám làm và sự đồng bộ của cả hệ thống chính trị. Như lời khẳng định của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng, việc giải quyết dứt điểm các vướng mắc này không chỉ trả lại quyền lợi chính đáng cho người dân, mà còn là chiếc chìa khóa vạn năng để khơi thông nguồn lực đất đai.
Khi pháp lý minh bạch, quyền tài sản được bảo hộ trọn vẹn, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có một bệ phóng vững chắc để phát triển ổn định, đóng góp nguồn lực to lớn vào sự vươn mình của nền kinh tế trong kỷ nguyên mới.
