Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực, tạo ra những quy định mới đáng chú ý đối với hoạt động xây dựng, đặc biệt là quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình. Đối với nhà ở riêng lẻ, những quy định mới làm rõ hơn trách nhiệm của chủ sở hữu, người thiết kế, nhà thầu và các bên tham gia thi công.
Chủ nhà không thể chỉ giao toàn bộ trách nhiệm cho nhà thầu
Một quan niệm khá phổ biến khi xây nhà là chỉ cần thuê một nhà thầu trọn gói thì mọi vấn đề về chất lượng và an toàn đều do nhà thầu chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, quy định mới cho thấy chủ sở hữu vẫn giữ vai trò quan trọng trong quá trình tổ chức xây dựng.
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn trong quá trình xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Chủ nhà cũng phải quan tâm đến an toàn của công trình lân cận và môi trường xung quanh.
Điều này có nghĩa việc ký hợp đồng với nhà thầu không đồng nghĩa với việc chủ nhà được loại khỏi quá trình quản lý công trình.
Nhà càng cao tầng, yêu cầu chuyên môn càng rõ
Một trong những điểm đáng chú ý là yêu cầu về thiết kế được phân loại theo quy mô công trình.
Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m² và chiều cao dưới 12 m, chủ sở hữu có thể tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm, việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định thực hiện.
Đối với nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, yêu cầu về tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm được đặt ra và hồ sơ thiết kế phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.
Như vậy, trước khi lựa chọn đơn vị thiết kế, chủ nhà cần xác định chính xác quy mô công trình thay vì chỉ dựa vào diện tích đất.
Hợp đồng xây dựng cần quy định rõ trách nhiệm
Một trong những nguyên nhân thường dẫn đến tranh chấp khi xây nhà là hợp đồng chỉ tập trung vào giá và tiến độ nhưng không quy định đủ trách nhiệm của từng bên.
Đối với công trình nhà ở riêng lẻ, hợp đồng nên làm rõ ít nhất các nội dung như phạm vi công việc, hồ sơ thiết kế được sử dụng, chủng loại vật liệu, tiêu chuẩn chất lượng, tiến độ thi công, nghiệm thu, bảo hành, xử lý phát sinh và trách nhiệm khi gây ảnh hưởng đến công trình liền kề.
Đặc biệt, nếu sử dụng hình thức xây dựng trọn gói, chủ nhà càng cần xác định rõ nhà thầu được quyền chủ động đến đâu trong việc lựa chọn vật liệu, thay đổi biện pháp thi công hoặc xử lý những vấn đề phát sinh.
Một hợp đồng có giá thấp nhưng phạm vi công việc không rõ ràng có thể tạo ra chi phí phát sinh lớn trong quá trình thi công.
Giám sát thi công không chỉ là kiểm tra tiến độ
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nội dung giám sát thi công nhà ở riêng lẻ bao gồm nhiều vấn đề liên quan trực tiếp đến chất lượng và an toàn công trình.
Trong đó có biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình lân cận; chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị trước khi đưa vào sử dụng; hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm; máy móc, thiết bị và các biện pháp bảo đảm an toàn trong quá trình thi công.
Vì vậy, giám sát không nên được hiểu đơn giản là kiểm tra xem hôm nay công nhân đã làm đến đâu. Bản chất của công tác giám sát là kiểm soát việc công trình được xây dựng đúng thiết kế, đúng yêu cầu kỹ thuật và bảo đảm an toàn.
Hồ sơ xây dựng nên được lưu giữ đầy đủ
Đối với chủ nhà, hồ sơ xây dựng có giá trị không chỉ trong thời gian thi công mà còn trong quá trình sử dụng, sửa chữa hoặc chuyển nhượng bất động sản sau này.
Chủ sở hữu được khuyến khích lập và lưu trữ hồ sơ công trình nhà ở riêng lẻ. Hồ sơ càng đầy đủ thì việc xác định thông tin về thiết kế, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và quá trình sửa chữa, cải tạo càng thuận lợi.
Đây cũng là cơ sở hữu ích khi chủ nhà cần sửa chữa lớn, cải tạo công năng hoặc xử lý các vấn đề kỹ thuật phát sinh sau thời gian dài sử dụng.
Cẩn trọng khi thay đổi công năng sau khi xây dựng
Một căn nhà được thiết kế làm nhà ở nhưng sau đó được chuyển đổi thành văn phòng, cơ sở kinh doanh hoặc một công năng khác có thể phát sinh các yêu cầu mới về thiết kế, thi công và an toàn.
Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ kèm theo sửa chữa, cải tạo thì việc thiết kế và thi công phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới. Đồng thời, các quy định liên quan đến phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và pháp luật khác cũng cần được tuân thủ.
Do đó, chủ nhà không nên tự ý thay đổi công năng hoặc cải tạo kết cấu chỉ dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế mà chưa đánh giá yêu cầu kỹ thuật và pháp lý.
Năm 2026, trách nhiệm xây dựng được phân định rõ hơn
Việc Luật Xây dựng mới và các nghị định hướng dẫn đồng thời có hiệu lực từ năm 2026 cho thấy hoạt động xây dựng đang được quản lý theo hướng phân định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, đơn vị thiết kế, tư vấn và nhà thầu thi công.
Đối với người xây nhà, điều quan trọng không phải chỉ là tìm một nhà thầu có giá phù hợp mà cần xây dựng một quy trình từ thiết kế, lựa chọn nhà thầu, ký hợp đồng, kiểm soát vật liệu, giám sát thi công, nghiệm thu đến lưu trữ hồ sơ.
Một công trình được quản lý tốt ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế đáng kể rủi ro về chất lượng, an toàn, chi phí phát sinh và tranh chấp trong quá trình sử dụng.
Căn cứ pháp lý: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
