Trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023  có hiệu lực, pháp luật về kinh doanh bất động sản tồn tại một "khoảng trống pháp lý" nguy hiểm: không có quy định cụ thể về việc nhận tiền đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên tự do thỏa thuận việc đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không giới hạn mức tiền cọc tối đa. Tận dụng điều này, nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép dưới các hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc góp vốn với số tiền cọc lên tới 30%, 50%, thậm chí 90% giá trị bất động sản khi dự án còn là "đồng trống", chưa hoàn thiện pháp lý đất đai hay giấy phép xây dựng.

Khi chủ đầu tư gặp rủi ro tài chính hoặc dự án vướng mắc pháp lý kéo dài, dự án bị "đăng ký treo", người mua nhà rơi vào thế yếu: tiền đã trả gần hết nhưng nhà không thấy đâu, việc đòi lại tiền cọc vô cùng gian nan, dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện đông người kéo dài.

 Trần tiền cọc không quá 5%"

Quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 được đánh giá là một bước tiến mang tính đột phá nhằm lập lại trật tự thị trường và bảo vệ tối đa quyền lợi người tiêu dùng.

Giới hạn mức cọc tối đa 5% giúp tiền cọc quay trở lại đúng bản chất pháp lý ban đầu: chỉ dùng để bảo đảm việc giao kết hợp đồng, tuyệt đối không thể bị biến tướng thành công cụ huy động vốn phục vụ chi phí triển khai dự án.

Quy định thời điểm đặt cọc (chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh) giúp loại bỏ hoàn toàn tình trạng chủ đầu tư thu tiền của khách hàng khi dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc chưa có giấy phép xây dựng.

Việc bắt buộc thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua, diện tích sàn xây dựng... khắc phục triệt để tình trạng "cài bẫy" hợp đồng. Chủ đầu tư không thể đưa ra mức giá ước tính mơ hồ rồi tự ý tăng giá hoặc thay đổi diện tích khi ký hợp đồng chính thức, giúp bảo vệ quyền lợi minh bạch của bên mua/bên thuê mua.

 Điều kiện đưa Bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 thắt chặt hàng rào pháp lý đầu vào, quy định rõ ràng dự án phải có đầy đủ tính pháp lý mới được phép nhận cọc hay mở bán:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất/cho thuê đất theo quy định.

Giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng đối với các công trình bắt buộc phải có giấy phép; hoặc thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nghiệm thu hạ tầng: Đã hoàn thành nghiệm thu việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Đột phá trong Tỷ lệ và Tiến độ Thanh toán

Sự thay đổi về tỷ lệ thanh toán tại Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 tạo ra sự hài hòa và an toàn hơn đáng kể cho dòng tiền của khách hàng:

Lần đầu không quá 30% (bao gồm tiền cọc): Quy định cũ gây nhập nhằng khi chủ đầu tư thu cọc 10-20%, sau đó khi ký hợp đồng lại đòi thêm 30% (tổng cộng 40-50%). Luật mới khống chế tổng số tiền thu từ lúc đặt cọc đến khi hoàn thành lần thanh toán đầu tiên tối đa chỉ là 30%.

Giảm tỷ lệ thuê mua xuống 50% trước khi bàn giao: Đây là sự hỗ trợ rất lớn đối với hình thức thuê mua. Khách hàng tham gia thuê mua thường có thu nhập trung bình hoặc thấp. Việc giảm tỷ lệ tích lũy trước giao nhà từ 70% xuống 50% giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn, tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Đối với Chủ đầu tư và Doanh nghiệp Bất động sản

Áp lực về vốn chủ sở hữu và tín dụng: Do không thể dùng tiền cọc hoặc tiền ứng trước của khách hàng để làm pháp lý và làm hạ tầng ban đầu, doanh nghiệp buộc phải nâng cao năng lực tài chính tự có hoặc tìm kiếm các nguồn vốn hợp pháp khác (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư).

Cơ cấu lại mô hình kinh doanh: Doanh nghiệp phát triển dự án cần chuyển từ tư duy "vốn ngắn hạn, huy động sớm" sang tư duy "pháp lý chuẩn chỉnh, tiến độ nhanh" để nhanh chóng đủ điều kiện thu tiền theo các nấc thanh toán.

Đối với Người mua nhà và Thuê mua Bất động sản

Chủ động kiểm tra pháp lý: Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ văn bản thông báo đủ điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh của Sở Xây dựng trước khi xuống tiền đặt cọc.

Cảnh giác với các hình thức lách luật: Cần cẩn trọng với các hợp đồng có tên gọi lạ như Hợp đồng đăng ký nguyện vọng, Hợp đồng tư vấn đầu tư, Hợp đồng ký quỹ giữ chỗ... do các bên trung gian/môi giới đưa ra nhằm thu vượt quá mức 5% tiền cọc quy định.

Những điều chỉnh về tiền đặt cọc (≤ 5%) và tỷ lệ thanh toán (30% - 50% - 70%) trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 không chỉ đơn thuần là việc thay đổi các con số kỹ thuật, mà là lá chắn pháp lý vững chắc giúp thanh lọc thị trường. Các quy định này loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém, làm ăn chụp giật, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững hơn trong dài hạn.