Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch DTJ Group, Trưởng ban hạ tầng VASI nếu trong giai đoạn tới Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản và lấy phát triển nhà cho thuê làm trụ cột thì đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10–20 năm tới.

Chúng tôi xin giới thiệu bài viết toàn cảnh của ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch DTJ Group, Trưởng ban hạ tầng VASI về vấn đề này:

"Phát triển nhà cho thuê làm trụ cột: Cuộc tái cấu trúc lớn trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi rất lớn. Trong nhiều năm qua, thị trường phát triển mạnh dựa trên mô hình: Tăng giá đất, đầu cơ tài sản, tích bất động sản, sử dụng đòn bẩy tài chính tín dụng và kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng rồi tăng giá.

Tuy nhiên mô hình này cũng tạo ra nhiều hệ lụy như giá nhà tăng quá nhanh, người trẻ khó tiếp cận nhà ở, đất đai bị bỏ hoang, dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.

Nếu trong giai đoạn tới Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm “Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản” và lấy “phát triển nhà cho thuê làm trụ cột” thì đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10–20 năm tới.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không giảm đồng loạt mà sẽ phân hóa rất mạnh. Nếu Nhà nước ưu tiên nhà ở cho thuê, phát triển quỹ đất nhà ở xã hội, hạn chế tín dụng đầu cơ thì dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh từ mô hình cũ “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch” sang mô hình mới “đầu tư khai thác dòng tiền – cho thuê – vận hành dài hạn”. Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị.

Trong các phân khúc hiện nay, đất nền đầu cơ sẽ chịu tác động lớn nhất vì tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng, không tạo dòng tiền thực, nhiều khu vực không có dân cư thật và phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính.

Nếu trong thời gian tới, Nhà nước triển khai đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản, đất bỏ hoang và siết tín dụng đầu cơ thì dòng tiền “lướt sóng” sẽ giảm mạnh. Trong bối cảnh đó, những khu vực dễ bị ảnh hưởng gồm: Đất nền vùng ven sốt theo tin đồn; khu đô thị bỏ hoang; phân lô bán nền xa trung tâm; các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực.

Bên cạnh phân khúc đất nền, các sản phẩm căn hộ cao cấp có giá trị quá cao nhưng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê thấp, chủ yếu được mua để làm công cụ giữ tài sản, cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh sâu sắc về giá bán.

Thực tế thị trường hiện nay xuất hiện không ít căn hộ có giá từ 15 đến 30 tỷ đồng nhưng dòng tiền từ việc vận hành cho thuê chỉ đạt hiệu suất khiêm tốn khoảng 2–3%/năm. Hiệu quả đầu tư này sẽ hoàn toàn mất đi tính hấp dẫn nếu mặt bằng lãi suất ngân hàng gia tăng, thuế tài sản chính thức được áp dụng và dòng tiền đầu cơ trên thị trường giảm.

Tương tự, nhiều khu shophouse hiện nay giá rất cao nhưng không có hoạt động kinh doanh thực, chủ yếu mua để đầu cơ. Nếu áp dụng thuế tài sản bỏ hoang thì phân khúc này cũng sẽ chịu áp lực giảm giá.

Ở chiều ngược lại của xu hướng phân hóa, phân khúc nhà ở cho thuê quanh các khu công nghiệp được dự báo sẽ trở thành điểm sáng có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong vòng 10 năm tới.

Động lực tăng trưởng này được thúc đẩy vững chắc bởi bốn bệ đỡ cốt lõi: Làn sóng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh; nhu cầu sử dụng lực lượng lao động và kỹ sư có trình độ kỹ thuật cao gia tăng; thực trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở an toàn cho công nhân lẫn chuyên gia; và tốc độ phát triển nhanh chóng của các thủ phủ đô thị công nghiệp.

Sự bùng nổ này mở ra cơ hội lớn cho hàng loạt mô hình phát triển và vận hành bất động sản đa dạng, hướng tới dòng tiền ổn định như: Căn hộ công nhân; ký túc xá công nhân; căn hộ cho chuyên gia; serviced apartment; co-living; đô thị công nghiệp tích hợp.

Xét theo yếu tố địa lý, các địa phương sở hữu nền tảng công nghiệp mạnh mẽ, có tốc độ tăng dân số cơ học cao, đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở nhưng lại sở hữu nhu cầu thuê cực lớn sẽ là những tọa độ hưởng lợi lớn nhất. Cụ thể, khu vực phía Bắc gồm Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc. Khu vực phía Nam gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Ngoài ra, các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, giá hợp lý, gần giao thông công cộng, gần khu công nghiệp và trung tâm việc làm sẽ tăng nhu cầu rất mạnh trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội cho thuê cũng có thể trở thành “phân khúc chiến lược quốc gia” nếu được ưu đãi tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu đãi thuế. Đặc biệt, các quỹ đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, các quỹ ESG hay quỹ hưu trí sẽ rất quan tâm phân khúc này.

Đối với bài toán giá nhà cần nhìn vào thu nhập thực tế của người dân. Một gia đình trẻ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng hiện nay thu nhập khoảng 25-50 triệu đồng/tháng, theo nguyên tắc tài chính an toàn, chi phí nhà ở không nên vượt quá 35–40% thu nhập. Do đó căn hộ mua ở phù hợp khoảng 1,5–3,5 tỷ đồng; căn hộ thuê phù hợp khoảng 6–12 triệu đồng/tháng và diện tích phù hợp khoảng 45–70m2.

Tài chính và bệ phóng chính sách cho kỷ nguyên bất động sản giá trị thực

Đối với đối tượng là công nhân lao động trực tiếp tại các khu công nghiệp, biên độ thu nhập phổ biến hiện nằm trong khoảng từ 8 đến 18 triệu đồng/tháng. Do đó, cấu trúc giá thuê nhà ở khu vực này cần được chia nhỏ thành các phân khúc tương ứng. Cụ thể, phòng thuê cơ bản mức giá phù hợp từ 1,5 đến 6 triệu đồng/tháng, tùy thuộc và nhu cầu ở 1 mình hoặc hộ gia đình nhỏ. Diện tích cần được linh hoạt từ 20-40m2.

Mô hình nhà cho thuê hoàn toàn khả thi nếu có chính sách phù hợp và lộ trình đủ dài. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư lớn sẽ chủ động tham gia mạnh mẽ vào phân khúc này một khi các điều kiện kinh tế và vận hành cốt lõi được đảm bảo: Lợi nhuận từ hoạt động vận hành cho thuê thực tế đạt mức từ 6% đến 10%/năm; công suất thuê luôn duy trì ở mức cao; dòng tiền thu hồi ổn định và bền vững; doanh nghiệp được hỗ trợ tiếp cận quỹ đất sạch với chi phí hợp lý; và đặc biệt là phải tiếp cận được nguồn vốn vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi thấp.

Nếu thị trường bất động sản Việt Nam thiết lập được cơ chế kết nối thành công với các nguồn tài chính xanh (Green finance), nguồn vốn ESG (ESG finance), các quỹ phát triển hạ tầng và đặc biệt là hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình Quỹ tín thác bất động sản (REITs), phân khúc nhà ở cho thuê chắc chắn sẽ bùng nổ mạnh mẽ trong tương lai gần.

Nhà nước cần đồng bộ nhiều chính sách như thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang, thuế chuyển nhượng ngắn hạn đối với đầu cơ. Ngược lại, với nhà cho thuê cần miễn giảm VAT, giảm thuế doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất và khấu hao nhanh.

Về tín dụng cần hạn chế tín dụng đầu cơ nhưng ưu đãi vốn dài hạn cho nhà ở cho thuê, phát triển green finance và ESG finance. Về quy hoạch cần quy hoạch quỹ đất cho nhà cho thuê, tích hợp với khu công nghiệp, TOD, giao thông công cộng và logistics. Về pháp lý, Việt Nam cần sớm hoàn thiện khung pháp lý Build to Rent, REITs, quỹ đầu tư bất động sản, luật quản lý vận hành nhà cho thuê và cơ chế cấp giấy chứng nhận cho mô hình nhà ở cho thuê.

Nhóm địa phương công nghiệp mạnh sẽ phù hợp nhất để triển khai mô hình này. Cụ thể, khu vực phía Bắc gồm Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc. Khu vực phía Nam gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây đều là các địa phương có tốc độ tăng dân số cơ học mạnh, thiếu hụt nhà ở công nhân và chuyên gia FDI, trong khi nhu cầu thuê rất lớn. Ngoài ra, Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng sẽ phù hợp với co-living, căn hộ nhỏ, căn hộ cho thuê dài hạn và nhà ở cho người trẻ.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất là siết đầu cơ quá mạnh nhưng không tạo đủ nguồn cung nhà thuê, không có tín dụng ưu đãi và không có quỹ đất phù hợp. Nếu điều này xảy ra thị trường có thể đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, gảm đầu tư xây dựng và nợ xấu gia tăng.

Vì vậy, quá trình chuyển đổi cần có lộ trình khoảng 10–15 năm. Nếu triển khai thành công, mô hình “nhà cho thuê làm trụ cột” sẽ giúp giảm bong bóng đất, tăng khả năng tiếp cận nhà ở, hút FDI tốt hơn, phát triển đô thị công nghiệp bền vững, ổn định đời sống người lao động, tăng tiêu dùng xã hội và chuyển dòng vốn từ đầu cơ sang sản xuất.

Bên cạnh đó, Việt Nam hoàn toàn có thể hình thành mô hình mới: “Khu công nghiệp + đô thị công nhân + ESG + logistics + dịch vụ” để trở thành trung tâm sản xuất và đô thị công nghiệp mới của châu Á trong giai đoạn 2026–2040.

Nếu “nhà cho thuê” trở thành trụ cột phát triển thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang một chu kỳ mới gồm “khai thác dòng tiền – vận hành tài sản – đô thị dịch vụ – ESG – REITs” thay cho mô hình “đầu cơ đất – tăng giá tài sản – lướt sóng”. Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là sự tái cấu trúc để hướng tới phát triển bền vững hơn".

nguồn:cafef.vn