Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng nhích lên sau giai đoạn duy trì ở mức thấp. Điều này khiến không ít người có ý định mua nhà, đặc biệt là người vay vốn ngân hàng cân nhắc lại kế hoạch tài chính.
Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chững nhịp
Anh Trần Nguyên Hoàng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, anh đã tạm thời chậm lại một nhịp trong kế hoạch mua thêm căn hộ đầu tư.
Nhà đầu tư cá nhân đang cân nhắc quyết định đầu tư trong bối cảnh lãi suất tăng cao hiện nay.
Trước đây, khi lãi suất ưu đãi ở mức thấp, việc vay vốn để mua căn hộ rồi cho thuê hoặc chờ tăng giá được xem là khá hợp lý. Nhưng hiện tại, khi lãi suất tăng lên, bài toán tài chính trở nên thận trọng hơn.
Dù lãi suất có biến động nhưng giá căn hộ tại nhiều khu vực ở Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao. Một số dự án mới thậm chí tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.
Theo ông Nguyễn Văn Thành, một môi giới bất động sản hoạt động lâu năm tại khu vực phía Tây Hà Nội, lãi suất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, điều này chưa đủ để khiến giá chung cư giảm sâu.
"Thị trường có thể chậm lại về thanh khoản nhưng giá thì khó giảm. Lý do là nguồn cung căn hộ trong thời gian qua vẫn chưa thực sự dồi dào, trong khi nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn vẫn rất lớn. Những người mua để ở vẫn sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được căn hộ phù hợp", ông Thành nhận định.
Bối cảnh thị trường hiện nay đang tác động lớn đến nhu cầu đầu tư và mua nhà.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Trong bối cảnh đó, theo VARS IRE, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn "thanh lọc tự nhiên", nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.
Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 - 14%/năm.
Theo VARS IRE, sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.
Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Lãi suất tăng, giá chung cư liệu có giảm?
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích, nhiều người tin rằng khi lãi suất tăng, thế giới bất ổn thì giá bất động sản sẽ giảm, vì thông thường khi biến động xảy ra thì tiền sẽ quay về ngân hàng hoặc kênh đầu tư như vàng thay vì chảy vào tài sản rủi ro.
Tuy nhiên, dữ liệu của Batdongsan trong những năm gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác.
Trong giai đoạn 2022 - 2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm thì giá chung cư tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ từ khoảng 40 triệu đồng/m2 tăng lên gần 87 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM từ 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Hà Nội tăng mạnh hơn TP.HCM.
Ông Tuấn cho rằng, nguyên nhân giá căn hộ không giảm trong bối cảnh lãi suất tăng vì bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.
Nguyên do thứ 2, theo ông Tuấn, nguồn cung căn hộ khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu.
Cuối cùng, theo ông, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ. Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống.
Theo ông Tuấn, trong chu kỳ vừa qua có một diễn biến đáng chú ý là giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại.
Theo các chuyên gia, tác động của lãi suất không phải là yếu tố duy nhất quyết định xu hướng giá nhà.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khi lãi suất vay mua nhà tăng, khả năng tiếp cận vốn của người dân sẽ bị thu hẹp, khiến nhu cầu mua bất động sản giảm trong ngắn hạn.
Theo ông Đính, đây là yếu tố có thể làm thị trường chậm lại, đặc biệt ở những phân khúc có giá trị cao hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng tác động của lãi suất thường chỉ mang tính điều chỉnh nhịp độ thị trường chứ không phải là yếu tố duy nhất quyết định xu hướng giá nhà.
Hiện nay, một số yếu tố đang được thúc đẩy nhằm kéo giảm giá nhà ở, chung cư xuống mức hợp lý.
Trong đó, Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện hồ sơ thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, trung tâm khi ra đời được kỳ vọng sẽ tăng cường công khai, minh bạch và hiệu quả trong các giao dịch bất động sản, qua đó kiểm soát chặt chẽ giá nhà đất.
Song song với việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, hiện nay tiến độ triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cũng đang được quan tâm chú trọng.
Bên cạnh đó, hiện nay Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng đang được xây dựng, chính sách được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhà ở trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang tại các đô thị lớn.
Theo các chuyên gia, khi nguồn cung được cải thiện và thị trường minh bạch hơn, giá chung cư có thể bước vào giai đoạn ổn định hơn thay vì liên tục tăng như thời gian qua.
Nguồn: baoxaydung.vn
