Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào tháng 9/2026 với một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung dự án đang cải thiện mạnh nhưng lượng giao dịch lại giảm, kéo theo tồn kho bất động sản tăng. Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển sang một giai đoạn mới, trong đó người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng không phải sản phẩm nào cũng dễ bán.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 1.735 dự án bất động sản đang triển khai với quy mô khoảng 878.589 căn, lô nền. Trong cùng kỳ, 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, với khoảng 103.205 căn, tăng gần gấp đôi so với quý I và hơn ba lần so với cùng kỳ năm 2025. Ngoài ra, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực nếu xét về dài hạn. Sau thời gian thị trường thiếu sản phẩm do nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, việc hàng loạt dự án được tháo gỡ và đưa trở lại thị trường sẽ giúp người mua có thêm lựa chọn. Tuy nhiên, mặt trái của quá trình này là sức hấp thụ không tăng tương ứng.
Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm trước. Riêng giao dịch đất nền đạt khoảng 73.438 giao dịch, giảm mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ.
Khi lượng hàng đưa ra thị trường tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ, tồn kho là hệ quả khó tránh khỏi. Theo số liệu từ 25/34 địa phương báo cáo, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án vào cuối quý II đạt khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó có 12.823 căn chung cư, 15.313 căn nhà ở riêng lẻ và 11.148 nền đất. Đáng chú ý, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 46,4% so với quý I, trong khi chung cư tăng 22,2% và đất nền tăng 25,4%.
Nhưng tồn kho tăng không có nghĩa toàn bộ thị trường đang gặp khủng hoảng. Đây là điểm cần phân biệt rõ.
Một dự án có lượng hàng tồn kho cao có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Sản phẩm có thể được định giá cao hơn khả năng chi trả của khách hàng, vị trí chưa đủ hấp dẫn, tiến độ chưa đáp ứng kỳ vọng hoặc chính sách bán hàng chưa phù hợp. Ngược lại, những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và mức giá sát với nhu cầu thực vẫn có thể duy trì thanh khoản tốt.
Điều này đang tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ giữa các loại bất động sản.
Với người mua nhà để ở, nguồn cung tăng có thể là tín hiệu tích cực. Khi có nhiều dự án cạnh tranh, người mua có thêm khả năng so sánh về giá, diện tích, chất lượng bàn giao, tiện ích và chính sách thanh toán. Thay vì phải mua ngay vì sợ “hết hàng”, khách hàng có thể dành thêm thời gian khảo sát và thương lượng.
Đặc biệt, trong bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, việc nguồn cung tăng có thể tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với các dự án có mức giá chưa phù hợp. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ bình quân trong quý II/2026 tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m² và tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá thứ cấp ở một số khu vực đã bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh.
Đối với nhà đầu tư, câu chuyện lại phức tạp hơn. Tồn kho tăng có thể tạo ra cơ hội nếu chủ đầu tư hoặc người sở hữu tài sản chịu áp lực dòng tiền và chấp nhận thương lượng. Tuy nhiên, không phải cứ thấy một bất động sản được giảm giá là nên mua.
Một sản phẩm giảm giá 10% nhưng trước đó bị định giá cao vẫn có thể chưa phải món hời. Ngược lại, một tài sản chỉ giảm nhẹ nhưng có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, khả năng cho thuê hoặc khai thác thực tế có thể đáng cân nhắc hơn.
Vì vậy, thay vì hỏi “giá đã giảm bao nhiêu?”, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi “giá trị thực của tài sản là bao nhiêu?”.
Đây có thể là thay đổi lớn nhất trong hành vi của người mua bất động sản năm 2026. Thị trường không còn quá phù hợp với chiến lược mua theo tin đồn, mua theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng giá sẽ tự động tăng sau một thời gian ngắn. Những yếu tố như pháp lý, dòng tiền, hạ tầng, nhu cầu ở thực và khả năng thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu.
Một dấu hiệu khác cũng đáng chú ý là chi phí vốn. Bộ Xây dựng cho biết lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi một số khoản vay sau thời gian ưu đãi có thể chuyển sang mức 15-16%/năm. Chi phí tài chính cao khiến cả người mua lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy phải thận trọng hơn.
Trong bối cảnh đó, những người có tiền mặt hoặc tỷ lệ vay thấp có thể có lợi thế khi thương lượng. Ngược lại, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn cần đặc biệt quan tâm đến khả năng duy trì dòng tiền trong trường hợp tài sản chưa thể bán hoặc cho thuê ngay.
Nhìn về những tháng cuối năm, thị trường bất động sản nhiều khả năng tiếp tục phân hóa. Nguồn cung mới sẽ tạo thêm sức ép cạnh tranh, trong khi người mua ngày càng có xu hướng lựa chọn kỹ hơn. Những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ có khả năng hấp thụ tốt hơn.
Ngược lại, các sản phẩm có giá cao nhưng thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích hoặc khả năng khai thác có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng để tìm kiếm thanh khoản.
Vì vậy, tồn kho tăng không chỉ là một con số cảnh báo. Ở góc độ khác, đây cũng có thể là dấu hiệu cho thấy quyền lựa chọn đang dần chuyển về phía người mua.
Trong giai đoạn thị trường sàng lọc, người mua không nhất thiết phải chạy theo bất động sản “hot” nhất. Cơ hội có thể nằm ở những tài sản ít được chú ý nhưng có nền tảng tốt, giá bán hợp lý và khả năng sử dụng lâu dài. Khi thị trường không còn dễ kiếm tiền bằng kỳ vọng, năng lực chọn đúng tài sản sẽ trở thành lợi thế lớn nhất của nhà đầu tư.
