Không chỉ đơn thuần là một văn bản định hướng pháp lý nhằm sửa đổi Luật Đất đai, Nghị quyết số 21-NQ/TW (ban hành ngày 28/7/2026) của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV mang một tầm vóc vĩ mô hơn thế rất nhiều. Đây được xem là bản tuyên ngôn về sự chuyển đổi tư duy chiến lược: 

Lần đầu tiên, đất đai được định vị rõ nét không chỉ là không gian sinh tồn, mà là một "yếu tố sản xuất đặc biệt", một nguồn vốn chiến lược cần được phân bổ và vận hành theo cơ chế thị trường để phục vụ trực tiếp cho mô hình tăng trưởng kinh tế mới.

 Bài toán của hàng triệu tỷ đồng "ngủ đông"

Trong nhiều thập kỷ, đất đai luôn được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Tuy nhiên, sự chệch choạc giữa khung pháp lý và thực tiễn vận hành thị trường đã biến lĩnh vực này thành một trong những "nút thắt" lớn nhất của nền kinh tế.

Dù Nghị quyết 18-NQ/TW (năm 2022) và Luật Đất đai 2024 cùng các luật liên quan đã từng bước thể chế hóa nhiều chủ trương tiến bộ, góp phần bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, nhưng độ trễ của chính sách và những điểm nghẽn trong khâu thực thi vẫn còn hiện hữu. Các cơ chế về quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi, bồi thường và đặc biệt là bài toán định giá đất vẫn chưa thực sự trơn tru. Hệ quả là đất đai – thay vì là động lực – lại trở thành nơi chôn vốn, phát sinh khiếu kiện kéo dài và tiềm ẩn nhiều nguy cơ thất thoát, lãng phí tài sản công.

Những con số thống kê là minh chứng rõ nét nhất cho thực trạng này. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2025, cả nước còn tới 2.991 dự án bất động sản và hạ tầng rơi vào tình trạng "đóng băng" do vướng mắc pháp lý đất đai. Khối tài sản khổng lồ trị giá gần 2,4 triệu tỷ đồng bị chôn chân, kéo theo sự đình trệ của hàng loạt ngành nghề liên quan từ vật liệu xây dựng, ngân hàng đến thị trường lao động.

Phải bước sang năm 2026, nhờ những quyết tâm tháo gỡ quyết liệt từ Chính phủ, dòng vốn nghẽn này mới bắt đầu tan băng. Sự kiện 926 dự án (với quy mô hơn 52.000 ha) được kích hoạt trở lại đã trực tiếp bơm khoảng 724.000 tỷ đồng vào huyết mạch của nền kinh tế. Tuy nhiên, để sự phục hồi này mang tính bền vững và không lặp lại vết xe đổ, nền kinh tế cần một "cuộc đại phẫu" về mặt thể chế. Đó chính là bối cảnh ra đời mang tính tất yếu của Nghị quyết 21.

Từ "Quản lý hành chính" sang "Quản trị hiện đại"

Điểm sáng giá và mang tính cách mạng nhất của Nghị quyết 21 là sự thay đổi triệt để về hệ tư duy quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nghị quyết khẳng định nguyên tắc bất di bất dịch: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai. Tuy nhiên, đi kèm với đó là một định đề kinh tế sắc bén: Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa này được pháp luật bảo hộ và phải được luân chuyển, thương mại hóa để tạo ra thặng dư cho xã hội.

Để làm được điều này, Nghị quyết 21 yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ từ tư duy "quản lý hành chính" (mang nặng tính mệnh lệnh, xin-cho) sang tư duy "quản trị hiện đại". Trong mô hình quản trị mới, Nhà nước không can thiệp bằng các biện pháp hành chính cứng nhắc mà thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua các công cụ vĩ mô: Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết giá đất và thu hồi giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất tạo ra (như hạ tầng giao thông đi qua làm giá đất tăng).

Đặc biệt, công tác quản trị này bắt buộc phải vận hành trên nền tảng số và dữ liệu số. Việc ra quyết định về đất đai sẽ dựa trên thuật toán, dữ liệu lớn (Big Data) thay vì ý chí chủ quan, từ đó triệt tiêu các mầm mống của sự nhũng nhiễu và tiêu cực.

Ba trụ cột định hình lại thị trường đất đai

Để đưa đất đai vào dòng chảy kinh tế mới, Nghị quyết 21 đã đặt ra những định hướng giải pháp mang tính đột phá trên ba trụ cột chính:

• Thứ nhất: Tái thiết cơ chế định giá đất. Sự mù mờ về giá là nguyên nhân cốt lõi của mọi sai phạm. Nghị quyết yêu cầu Nhà nước phải đóng vai trò điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, kiên quyết không để xảy ra tình trạng thao túng, thổi giá, hình thành "giá ảo". Việc định giá không còn mang tính cảm tính mà phải dựa trên cơ sở dữ liệu quốc gia, sử dụng các phương pháp khoa học, đảm bảo tính công khai, minh bạch và sát với hơi thở của thị trường.
• Thứ hai: Nhân văn hóa công tác thu hồi và bồi thường. Lần đầu tiên, tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" được nâng cấp thành tư duy "tái thiết cuộc sống cho người dân". Nhà nước không chỉ trả tiền cho phần đất lấy đi, mà phải bảo đảm người dân bị thu hồi đất có điều kiện sống, sinh kế và nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đáng chú ý, Nghị quyết mở ra cơ chế đột phá: Cơ quan nhà nước sẽ can thiệp thu hồi diện tích đất còn lại của dự án nếu nhà đầu tư đã tự thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đa số người dân, giúp giải quyết triệt để tình trạng dự án "treo" vì một vài hộ dân không chịu di dời.
• Thứ ba: Phân bổ nguồn lực thông qua cạnh tranh. Về việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất công, Nghị quyết yêu cầu phải lấy đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án làm phương thức chủ đạo. Điều này tạo ra một sân chơi vô cùng công bằng, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực kinh tế tư nhân, đảm bảo nguồn lực hữu hạn này được trao cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính và tầm nhìn tốt nhất.

Minh bạch hóa bằng "Quyền lực số" và Thị trường quyền sử dụng đất

Một điểm nhấn chiến lược tinh tế trong Nghị quyết 21 là việc đặt "Thị trường quyền sử dụng đất" song hành cùng "Thị trường bất động sản". Sự rạch ròi này phản ánh nhận thức sâu sắc rằng:

 Đất đai là yếu tố sản xuất đầu vào của mọi ngành kinh tế (nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ), chứ không chỉ đơn thuần là móng nền để xây dựng bất động sản bán kiếm lời. Thương mại hóa quyền sử dụng đất và bắt buộc đăng ký giao dịch qua sàn sẽ là bước đi quyết định để minh bạch hóa thị trường.

Trợ lực lớn nhất cho sự minh bạch này chính là mục tiêu số hóa toàn diện. Nghị quyết chỉ rõ nhiệm vụ thiết lập Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, hiện đại với tiêu chí "đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung". Hệ thống này sẽ được đồng bộ hóa với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các ngành liên quan.

Lộ trình được đặt ra vô cùng gắt gao: Đến hết năm 2026 phải hoàn thành số hóa thông tin các thửa đất đã thu thập; và chậm nhất đến cuối năm 2027 sẽ hoàn tất đo đạc, lập bản đồ địa chính kỹ thuật số trên toàn bộ diện tích còn lại của quốc gia. Khi "bức tranh số" về đất đai được hoàn thiện, mọi thông tin quy hoạch, giá cả, lịch sử giao dịch sẽ được phơi bày dưới ánh sáng, chấm dứt kỷ nguyên của những "cơn sốt đất" dựa trên tin đồn.

 Bệ phóng cho mục tiêu tăng trưởng "hai con số"

Trong bối cảnh đất nước đang nỗ lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng – dựa nhiều hơn vào năng suất, đổi mới sáng tạo và hiệu quả sử dụng nguồn lực – Nghị quyết 21 chính là mảnh ghép chiến lược còn thiếu.

Tinh thần xuyên suốt của Trung ương khóa XIV là rất rõ ràng: Khơi thông tối đa nguồn lực đất đai nhưng tuyệt đối không buông lỏng quản lý; thúc đẩy thị trường phát triển vũ bão nhưng không để thất thoát tài sản công và không làm gia tăng bất bình đẳng xã hội. Mục tiêu tối thượng không chỉ là giải quyết những vướng mắc pháp lý trước mắt, mà là kiến tạo một hệ sinh thái để đất đai thực sự trở thành lợi thế cạnh tranh quốc gia.

Chỉ khi giá trị của đất đai được định lượng minh bạch, quá trình giao – thu hồi đất đạt được sự đồng thuận hài hòa, và thị trường vận hành không rào cản, nguồn lực khổng lồ này mới được giải phóng hoàn toàn. Việc nhanh chóng thể chế hóa các tinh thần của Nghị quyết 21 vào Luật Đất đai và hệ thống luật liên quan sẽ là chìa khóa then chốt, quyết định khả năng Việt Nam bứt phá, hiện thực hóa khát vọng đạt mức tăng trưởng kinh tế "hai con số" trong thập kỷ tới.