Thời hạn sử dụng nhà chung cư đang trở thành một trong những vấn đề được quan tâm trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026. Theo định hướng được Chính phủ yêu cầu tiếp tục nghiên cứu, dự thảo luật cần quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Đây là vấn đề có ý nghĩa trực tiếp đối với người mua căn hộ, bởi nếu chính sách được thông qua theo hướng đề xuất, thông tin về niên hạn công trình, kiểm định, cải tạo và xây dựng lại sẽ trở thành những yếu tố cần được quan tâm ngay từ khi lựa chọn căn hộ.
Thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa thời hạn “ở được” cố định
Một trong những điểm cần hiểu đúng là khái niệm thời hạn sử dụng của công trình không nên được hiểu đơn giản rằng đến một mốc thời gian nhất định thì toàn bộ cư dân bắt buộc phải rời khỏi căn hộ.
Theo định hướng đang được nghiên cứu, thời hạn sử dụng nhà chung cư được gắn với niên hạn xây dựng công trình. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét, đánh giá chất lượng công trình để xác định khả năng tiếp tục sử dụng.
Như vậy, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở con số năm được ghi trong hồ sơ mà còn phụ thuộc vào tình trạng thực tế và kết quả kiểm định công trình.
Đề xuất mới đang được xây dựng như thế nào?
Trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu nghiên cứu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình và thống nhất với pháp luật về xây dựng.
Đồng thời, dự thảo cần làm rõ việc xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm khả năng tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xây dựng mới.
Tuy nhiên, đây vẫn là đề xuất trong quá trình xây dựng pháp luật, chưa thể được xem là quy định áp dụng chính thức đối với mọi chung cư.
Nếu chung cư vẫn an toàn sau khi hết niên hạn thì sao?
Một vấn đề quan trọng là trường hợp công trình đã hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế nhưng kết quả kiểm định cho thấy vẫn bảo đảm an toàn.
Theo nội dung được đưa ra trong hồ sơ dự thảo, phương án đang được nghiên cứu cho phép tiếp tục sử dụng nếu công trình vẫn đáp ứng điều kiện an toàn; thời hạn tiếp tục sử dụng sẽ được xác định trên cơ sở kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Điều này cho thấy “hết niên hạn thiết kế” và “công trình buộc phải phá dỡ” là hai vấn đề không hoàn toàn giống nhau.
Khi nào chung cư có thể phải phá dỡ?
Trường hợp công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm, không còn đáp ứng điều kiện an toàn hoặc có những hư hỏng nghiêm trọng liên quan đến kết cấu và hệ thống kỹ thuật, việc phá dỡ và xây dựng lại có thể được đặt ra.
Pháp luật hiện hành đã có cơ chế về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành văn bản hợp nhất quy định chi tiết về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong năm 2026.
Vì vậy, việc nghiên cứu quy định mới về thời hạn sử dụng cần được nhìn cùng với cơ chế kiểm định, cải tạo và xây dựng lại, thay vì chỉ tập trung vào thời gian sử dụng của căn hộ.
Người mua căn hộ cần quan tâm đến hồ sơ thiết kế
Nếu quy định mới được thông qua theo hướng dự kiến, hồ sơ thiết kế công trình sẽ có ý nghĩa lớn hơn đối với người mua.
Theo phương án được công bố trong hồ sơ dự thảo, thời hạn sử dụng công trình được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và phải được thể hiện trong các tài liệu liên quan đến giao dịch căn hộ.
Do đó, người mua căn hộ trong tương lai nên quan tâm không chỉ đến diện tích, tầng, hướng và giá bán mà còn đến thông tin kỹ thuật cơ bản của công trình.
Căn hộ cũ có bị ảnh hưởng nếu luật mới được thông qua?
Đây là một trong những vấn đề quan trọng nhất đối với người đang sở hữu căn hộ.
Hồ sơ dự thảo trước đây từng đưa ra phương án theo đó quy định về thời hạn sở hữu mới chỉ áp dụng đối với các chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế sau thời điểm luật mới có hiệu lực; các chung cư thuộc trường hợp được cấp phép trước thời điểm đó tiếp tục được xem xét theo quy định pháp luật trước đây.
Tuy nhiên, đây mới là nội dung trong dự thảo. Người dân không nên coi phương án này là quy định cuối cùng cho đến khi Quốc hội thông qua và văn bản chính thức được ban hành.
Giá trị căn hộ có thay đổi không?
Nếu chính sách về thời hạn sử dụng được ban hành, thông tin về niên hạn công trình có thể trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm nhiều hơn.
Người mua có thể phải xem xét đồng thời tuổi công trình, tình trạng chất lượng, vị trí, quyền sử dụng đất, khả năng cải tạo và phương án xử lý khi công trình xuống cấp.
Điều này có thể khiến cách đánh giá căn hộ thay đổi theo hướng chú trọng hơn đến chất lượng và vòng đời công trình, thay vì chỉ nhìn vào diện tích và giá bán.
Tuy nhiên, không nên suy luận rằng căn hộ có thời hạn sử dụng theo công trình đương nhiên sẽ mất giá theo một công thức cố định. Giá trị thực tế vẫn phụ thuộc vào vị trí, nhu cầu thị trường, chất lượng công trình, khả năng khai thác và nhiều yếu tố khác.
Người mua nên kiểm tra gì từ bây giờ?
Trong khi chính sách vẫn đang được hoàn thiện, người mua căn hộ có thể chủ động kiểm tra một số thông tin cơ bản.
Thứ nhất, xác định thời điểm dự án được cấp phép và triển khai.
Thứ hai, tìm hiểu hồ sơ thiết kế và thông tin kỹ thuật liên quan đến công trình.
Thứ ba, kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ và quyền sử dụng đất gắn với dự án.
Thứ tư, đối với chung cư đã sử dụng nhiều năm, cần quan tâm đến lịch sử bảo trì, sửa chữa và tình trạng chất lượng công trình.
Thứ năm, nếu mua căn hộ cũ, nên tìm hiểu thông tin về kế hoạch kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại nếu khu nhà đã có dấu hiệu xuống cấp.
Không nên hiểu sai rằng “chung cư chỉ được sở hữu trong một số năm”
Đây là cách diễn giải dễ gây nhầm lẫn.
Nội dung đang được nghiên cứu không đơn thuần là đặt một mốc thời gian giống nhau cho tất cả căn hộ. Chính sách đang được hoàn thiện theo hướng gắn thời hạn sử dụng với niên hạn công trình, đồng thời thiết lập cơ chế kiểm định và xử lý khi công trình hết thời hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn.
Đặc biệt, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện vẫn trong quá trình lấy ý kiến. Bộ Xây dựng công bố thời gian lấy ý kiến hồ sơ dự thảo từ ngày 10/9 đến 30/9/2026.
Do đó, người mua nhà cần phân biệt rõ giữa quy định đang có hiệu lực và chính sách đang được đề xuất.
Kết luận
Việc nghiên cứu cơ chế thời hạn sử dụng nhà chung cư cho thấy chính sách nhà ở đang ngày càng chú trọng đến toàn bộ vòng đời của công trình, từ thiết kế, xây dựng, sử dụng, kiểm định cho đến cải tạo và xây dựng lại.
Đối với người mua, điều quan trọng ở thời điểm hiện tại không phải là lo ngại về một mốc thời gian cụ thể mà là hình thành thói quen kiểm tra đầy đủ thông tin của công trình trước khi giao dịch.
Nếu các đề xuất trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, niên hạn công trình, hồ sơ thiết kế, kết quả kiểm định và phương án xử lý khi chung cư xuống cấp sẽ trở thành những thông tin ngày càng quan trọng trong quá trình mua bán căn hộ.
Cho đến khi luật sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực, các giao dịch vẫn cần được thực hiện trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành, không nên áp dụng dự thảo như một quy định đã có giá trị bắt buộc.
