Nhà ở hình thành trong tương lai là một phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản, nhưng cũng là loại hình giao dịch đòi hỏi người mua phải kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý trước khi ký hợp đồng. Trong tháng 9/2026, Bộ Xây dựng đã công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung liên quan đến việc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đây là nội dung đáng chú ý đối với cả chủ đầu tư và khách hàng đang tìm hiểu các dự án chưa hoàn thành.
Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai không chỉ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc dự án đang thi công không đồng nghĩa chủ đầu tư đã có thể tự do ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Trước khi đưa sản phẩm ra giao dịch, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở. Trong đó, tình trạng pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, tiến độ thực hiện và các điều kiện liên quan đến từng loại nhà ở đều cần được kiểm tra.
Điều này nhằm hạn chế tình trạng sản phẩm được giới thiệu, nhận đặt chỗ hoặc huy động tiền từ khách hàng khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.
Thủ tục thông báo đủ điều kiện được bán được sửa đổi
Ngày 18/9/2026, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 1649/QĐ-BXD về việc công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Một nội dung đáng chú ý là thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP được điều chỉnh. Thủ tục này thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản và được thực hiện tại Sở Xây dựng theo quy định. Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký.
Việc cập nhật thủ tục không đồng nghĩa với việc mọi dự án đang xây dựng đều mặc nhiên đủ điều kiện bán. Chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật trước khi thực hiện giao dịch.
Người mua nên kiểm tra thông báo của cơ quan quản lý
Một trong những nguyên tắc quan trọng khi mua nhà hình thành trong tương lai là không chỉ dựa vào tài liệu quảng cáo hoặc thông tin do nhân viên kinh doanh cung cấp.
Khách hàng nên kiểm tra thông tin chính thức liên quan đến việc dự án hoặc phần nhà ở dự kiến giao dịch đã đáp ứng điều kiện bán hay chưa.
Đặc biệt, cần phân biệt giữa các khái niệm như “đủ điều kiện mở bán”, “được giới thiệu sản phẩm”, “nhận đăng ký nguyện vọng”, “đặt chỗ” và “ký hợp đồng mua bán”. Đây không phải lúc nào cũng là những hoạt động có giá trị pháp lý giống nhau.
Đặt cọc trước khi đủ điều kiện có thể tạo rủi ro
Trong thực tế, khách hàng có thể được mời ký nhiều loại văn bản trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Tên gọi có thể khác nhau như phiếu đăng ký, thỏa thuận giữ chỗ, văn bản ưu tiên hoặc thỏa thuận đặt cọc.
Người mua không nên chỉ nhìn vào tên gọi của văn bản mà cần xem xét bản chất giao dịch, số tiền phải thanh toán, thời điểm thanh toán, mục đích khoản tiền và trách nhiệm của các bên.
Nếu dự án chưa đáp ứng điều kiện theo quy định mà khách hàng đã chuyển một khoản tiền lớn, rủi ro phát sinh tranh chấp có thể tăng lên, đặc biệt trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc không thể triển khai theo kế hoạch.
Chủ đầu tư cần kiểm soát hồ sơ trước khi mở bán
Đối với chủ đầu tư, việc chuẩn bị hồ sơ pháp lý cần được thực hiện trước khi tổ chức hoạt động kinh doanh. Không nên xem thủ tục thông báo đủ điều kiện bán chỉ là bước hành chính cuối cùng trước ngày mở bán.
Hồ sơ đất đai, quy hoạch, xây dựng, tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện liên quan cần được kiểm tra đồng bộ. Chỉ khi các điều kiện cần thiết được đáp ứng, doanh nghiệp mới có cơ sở thực hiện các bước kinh doanh tiếp theo theo quy định pháp luật.
Đây cũng là yếu tố giúp hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Người mua cần đặc biệt chú ý tiến độ thanh toán
Một dự án có thể được quảng bá với tiến độ xây dựng rất nhanh, nhưng khách hàng vẫn cần căn cứ vào hợp đồng và quy định pháp luật để xác định nghĩa vụ thanh toán.
Không nên quyết định chỉ dựa trên cam kết của nhân viên kinh doanh về thời gian bàn giao hoặc khả năng tăng giá của căn hộ sau khi nhận nhà.
Trước khi ký, người mua cần kiểm tra rõ giá bán, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, điều kiện bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và phương án xử lý nếu dự án chậm tiến độ.
Thị trường đang chuyển sang yêu cầu minh bạch thông tin cao hơn
Việc hoàn thiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản đang được đẩy mạnh triển khai. Bộ Xây dựng cho biết Nghị định số 357/2025/NĐ-CP là cơ sở pháp lý quan trọng để hoàn thiện hệ thống này, hướng tới việc sử dụng dữ liệu phục vụ quản lý và điều hành thị trường.
Cùng thời điểm, Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục hoàn thiện các dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để trình cấp có thẩm quyền xem xét. Tuy nhiên, các dự án luật này vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, vì vậy người dân và doanh nghiệp cần phân biệt rõ quy định hiện hành với nội dung đang được đề xuất sửa đổi.
Người mua nên thực hiện “3 lớp kiểm tra”
Trước khi xuống tiền mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng nên kiểm tra theo ba lớp.
Thứ nhất là kiểm tra dự án, gồm pháp lý đất đai, quy hoạch, xây dựng và tiến độ.
Thứ hai là kiểm tra điều kiện kinh doanh, đặc biệt thông tin liên quan đến việc nhà ở đã đáp ứng điều kiện được bán, cho thuê mua hay chưa.
Thứ ba là kiểm tra hợp đồng, bao gồm giá bán, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên và phương án xử lý vi phạm.
Trong bối cảnh thủ tục hành chính và hệ thống dữ liệu bất động sản tiếp tục được hoàn thiện, người mua nhà hình thành trong tương lai có thêm cơ sở để kiểm tra thông tin trước giao dịch. Tuy nhiên, việc công khai thông tin không thay thế trách nhiệm tự kiểm tra của khách hàng. Một dự án được quảng bá hấp dẫn chỉ nên trở thành quyết định giao dịch sau khi điều kiện pháp lý, khả năng thực hiện và các điều khoản hợp đồng đã được kiểm tra đầy đủ.
