1. Bất động sản trên mạng và tài sản ngoài đời thực
Trong thời đại số, người mua thường tiếp cận bất động sản thông qua hình ảnh, video ngắn, bản dựng phối cảnh hoặc các bài đăng quảng cáo trên mạng xã hội. Một căn hộ có thể được giới thiệu với không gian rộng rãi, tầm nhìn thoáng đãng, nội thất cao cấp và tiện ích hiện đại chỉ trong vài chục giây. Những hình ảnh được lựa chọn kỹ lưỡng dễ tạo ấn tượng mạnh, đặc biệt với khách hàng đang tìm kiếm nhà ở hoặc cơ hội đầu tư từ xa.
Tuy nhiên, hình ảnh quảng cáo không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác hiện trạng tài sản. Có trường hợp ảnh được chụp từ nhiều năm trước, nội thất trong hình không thuộc căn nhà đang bán hoặc phối cảnh dự án được sử dụng như thể công trình đã hoàn thiện. Một số nội dung còn chỉnh sửa góc chụp, ánh sáng và màu sắc quá mức, khiến diện tích, tầm nhìn hoặc chất lượng không gian khác đáng kể so với thực tế.
Việc sử dụng hình ảnh đẹp không tự thân là hành vi sai trái. Vấn đề bắt đầu khi nội dung quảng cáo khiến khách hàng hiểu nhầm về những đặc điểm quan trọng của bất động sản, từ đó đưa ra quyết định dựa trên thông tin không chính xác.
2. Những chiêu thức khiến khách hàng dễ mắc bẫy
Một thủ thuật thường gặp là sử dụng ảnh minh họa thay cho ảnh hiện trạng mà không thông báo rõ. Người mua nhìn thấy căn hộ có đầy đủ nội thất, ban công rộng và tầm nhìn đẹp, nhưng khi đến xem mới biết tài sản được bàn giao thô, nội thất trong hình thuộc căn hộ mẫu hoặc góc nhìn thực tế bị che khuất bởi công trình lân cận.
Một dạng khác là quảng cáo tiện ích vượt quá tình trạng triển khai. Công viên, hồ bơi, trung tâm thương mại hay tuyến đường kết nối có thể xuất hiện nổi bật trong tài liệu giới thiệu, nhưng chưa được xây dựng, chưa được đưa vào sử dụng hoặc chỉ mới nằm trong kế hoạch dự kiến. Nếu không phân biệt rõ tiện ích hiện hữu với tiện ích tương lai, người mua rất dễ đánh giá quá cao giá trị tài sản.
Ngoài ra, một số tin đăng sử dụng diện tích không thống nhất, mô tả số phòng hoặc công năng khác với hiện trạng, thậm chí gắn hình ảnh của một bất động sản đẹp hơn vào tin rao cho tài sản khác. Khi khách hàng liên hệ, môi giới có thể giải thích rằng hình ảnh chỉ mang tính tham khảo hoặc chuyển hướng sang một sản phẩm khác.
Điểm chung của những cách làm này là tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của khách hàng và tài sản thực tế. Khoảng cách càng lớn, nguy cơ tranh chấp càng cao.
3. Quảng cáo sai sự thật có thể kéo theo trách nhiệm pháp lý
Trong giao dịch bất động sản, thông tin quảng cáo không chỉ có tác dụng thu hút người xem mà còn có thể ảnh hưởng đến quyết định giao kết hợp đồng. Vì vậy, việc cung cấp thông tin cần được thực hiện trung thực, rõ ràng và phù hợp với quy định pháp luật.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra các yêu cầu về công khai thông tin đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và quy định đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, Luật Quảng cáo năm 2012, đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định có hiệu lực tại thời điểm áp dụng, điều chỉnh hoạt động quảng cáo và các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về nội dung liên quan đến hàng hóa, dịch vụ theo phạm vi luật định.
Tùy tính chất và mức độ vi phạm, hành vi quảng cáo sai lệch có thể dẫn đến trách nhiệm hành chính, trách nhiệm dân sự hoặc các trách nhiệm pháp lý khác nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định. Nếu thông tin sai lệch được sử dụng nhằm cố ý chiếm đoạt tài sản, vụ việc còn có thể được xem xét theo quy định pháp luật hình sự trên cơ sở chứng cứ cụ thể.
Tuy nhiên, không phải mọi khác biệt giữa ảnh quảng cáo và hiện trạng đều đương nhiên cấu thành vi phạm. Cần xem xét hình ảnh có được xác định là ảnh minh họa hay không, nội dung mô tả cụ thể ra sao, mức độ sai lệch, khả năng gây nhầm lẫn và những cam kết trong quá trình giao dịch.
4. Người mua cần kiểm chứng gì trước khi đặt cọc?
Trước tiên, hãy yêu cầu môi giới cung cấp hình ảnh và video mới nhất của chính bất động sản đang được giới thiệu. Nếu hình ảnh là ảnh minh họa, ảnh căn hộ mẫu hoặc phối cảnh dự án, cần làm rõ điều đó ngay từ đầu. Đối với tài sản đang xây dựng, nên xác minh tiến độ thực tế và tình trạng pháp lý thay vì chỉ dựa vào phối cảnh.
Thứ hai, cần kiểm tra những thông tin có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản như diện tích, công năng sử dụng, hướng và tầm nhìn, tình trạng bàn giao, các tiện ích đã hoạt động và những tiện ích mới nằm trong kế hoạch. Nếu một đặc điểm được xem là lý do chính để quyết định mua, người mua nên yêu cầu thông tin xác nhận bằng tài liệu phù hợp.
Thứ ba, không nên đặt cọc chỉ dựa trên video hoặc cuộc gọi trực tuyến. Nếu không thể trực tiếp xem nhà, hãy cân nhắc nhờ người đáng tin cậy kiểm tra, yêu cầu khảo sát trực tiếp qua cuộc gọi video và xác minh thông tin pháp lý độc lập.
Cuối cùng, cần lưu lại tin đăng, hình ảnh, nội dung tư vấn và những cam kết quan trọng. Nếu thông tin về diện tích, tiện ích hoặc hiện trạng là điều kiện quyết định giao dịch, nên yêu cầu thể hiện rõ trong văn bản hoặc hợp đồng. Khi phát hiện dấu hiệu sai lệch, hãy làm rõ trước khi chuyển tiền thay vì chấp nhận lời giải thích chung chung.
5. Niềm tin không thể thay thế việc xác minh
Một hình ảnh đẹp có thể giúp bất động sản thu hút sự chú ý, nhưng không thể thay thế việc kiểm tra hiện trạng và hồ sơ pháp lý. Đối với môi giới, quảng cáo hấp dẫn chỉ thực sự có giá trị khi phản ánh đúng tài sản và giúp khách hàng đưa ra quyết định có cơ sở.
Người mua cũng cần hiểu rằng giao dịch bất động sản không nên được quyết định chỉ bằng cảm xúc hình thành từ những hình ảnh được chọn lọc. Càng là tài sản có giá trị lớn, việc đối chiếu thông tin trước khi đặt cọc càng cần được thực hiện cẩn trọng.
Trong thị trường bất động sản, hình ảnh có thể tạo nên kỳ vọng, nhưng sự thật mới quyết định giá trị. Đừng để một căn nhà hoàn hảo trên màn hình khiến bạn bỏ qua những câu hỏi quan trọng về tài sản mà mình sắp bỏ tiền sở hữu.
