THU TIỀN GIỮ CHỖ KHI DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN

Trong thị trường bất động sản, không khó để bắt gặp những lời mời gọi như “đăng ký suất ưu tiên”, “giữ chỗ nội bộ”, “booking sớm để chọn căn đẹp” hoặc “đóng tiền trước để hưởng giá giai đoạn đầu”. Đánh vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, một số môi giới thúc giục khách hàng chuyển tiền ngay cả khi dự án chưa công bố đầy đủ hồ sơ pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Điều đáng nói là khoản tiền được giới thiệu dưới tên gọi “giữ chỗ” đôi khi có giá trị lớn, trong khi quyền lợi của người nộp tiền lại không được xác định rõ ràng. Khi giao dịch không diễn ra như kỳ vọng, người mua mới nhận ra rằng mình đã bỏ tiền ra nhưng chưa chắc có quyền mua căn hộ, được ưu tiên chọn sản phẩm hay có thể nhận lại tiền đúng hạn.

1. “Booking giữ chỗ” – thuật ngữ dễ tạo cảm giác an toàn

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc đăng ký nhu cầu, tìm hiểu sản phẩm hoặc tham gia chương trình tiếp thị có thể xuất hiện trước thời điểm mở bán chính thức. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ việc đăng ký thông tin không thu tiền với việc yêu cầu khách hàng nộp tiền để giữ quyền mua một bất động sản cụ thể.

Một số môi giới sử dụng các tên gọi như “phiếu đăng ký nguyện vọng”, “thỏa thuận thiện chí”, “phí ưu tiên” hoặc “tiền giữ suất” để tạo cảm giác đây chỉ là thủ tục ban đầu, chưa phải giao dịch mua bán. Khách hàng vì vậy dễ cho rằng khoản tiền mình nộp luôn có thể hoàn lại và không tiềm ẩn rủi ro đáng kể.

Trên thực tế, tên gọi của giấy tờ không phải yếu tố duy nhất quyết định bản chất pháp lý của giao dịch. Nội dung thỏa thuận, mục đích thu tiền, chủ thể nhận tiền, quyền và nghĩa vụ của các bên mới là những vấn đề cần được xem xét.

Đặc biệt, nếu việc thu tiền thực chất nhằm huy động tiền của khách hàng để bảo đảm quyền mua một sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thì việc gọi khoản tiền đó là “booking” hay “giữ chỗ” không đương nhiên làm cho hoạt động này trở nên hợp pháp.

2. Vì sao khách hàng dễ bị cuốn vào cuộc đua giữ suất?

Chiêu thức thu tiền giữ chỗ thường đi kèm với những thông điệp tạo cảm giác khan hiếm: số lượng căn đẹp có hạn, giá sẽ tăng sau ngày công bố chính thức, khách hàng đăng ký sớm được chọn tầng đẹp hoặc người không chuyển tiền ngay sẽ mất quyền ưu tiên.

Một số môi giới còn đưa ra bảng giá dự kiến, sơ đồ phân căn hoặc thông tin về chính sách bán hàng chưa được xác nhận đầy đủ, khiến khách hàng tin rằng dự án đã sẵn sàng giao dịch.

Trong bối cảnh thị trường có nhiều người cùng quan tâm đến một dự án, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội có thể khiến người mua giảm mức độ thận trọng. Thay vì kiểm tra pháp lý và xác minh đơn vị nhận tiền, họ tập trung vào việc chuyển tiền thật nhanh để giữ vị trí.

Rủi ro nằm ở chỗ, những lời hứa về quyền ưu tiên có thể chỉ tồn tại trong lời tư vấn của môi giới. Nếu không có thỏa thuận hợp lệ với chủ thể có thẩm quyền và không xác định rõ điều kiện thực hiện, khách hàng có thể gặp khó khăn khi yêu cầu thực hiện cam kết hoặc hoàn trả tiền.

3. Pháp luật quy định thế nào về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh?

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra các điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời quy định những yêu cầu cụ thể về việc công khai thông tin, thực hiện giao dịch và thu tiền trong từng trường hợp.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện luật định. Chủ đầu tư không thể chỉ dựa vào việc đã giới thiệu dự án, hoàn thành một phần công trình hoặc công bố kế hoạch bán hàng để mặc nhiên xác định rằng mình đã đủ điều kiện huy động tiền của khách hàng.

Pháp luật cũng có quy định về việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản và giới hạn đối với số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động vốn vượt quá giới hạn pháp luật cho phép và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên, không thể kết luận rằng mọi hình thức đăng ký hoặc giữ chỗ đều trái pháp luật. Việc đánh giá phải căn cứ vào bản chất giao dịch, thời điểm thu tiền, tư cách của bên nhận tiền, nội dung thỏa thuận và tình trạng pháp lý của bất động sản.

Căn cứ pháp lý cần đối chiếu gồm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các quy định liên quan của pháp luật về nhà ở và những văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

4. Những rủi ro người mua có thể phải đối mặt

Rủi ro đầu tiên là mất khả năng kiểm soát khoản tiền đã nộp. Nếu tiền được chuyển cho cá nhân môi giới hoặc một đơn vị trung gian không có thẩm quyền nhận tiền, khách hàng có thể phải mất nhiều thời gian xác minh trách nhiệm của bên nhận.

Rủi ro thứ hai là không được mua sản phẩm như cam kết. Dự án có thể thay đổi kế hoạch kinh doanh, căn hộ dự kiến không được phân bổ hoặc chính sách bán hàng chính thức khác với nội dung môi giới đã giới thiệu. Khi đó, giấy đăng ký giữ chỗ có thể không đủ để bảo đảm quyền mua của khách hàng.

Rủi ro thứ ba là tranh chấp về hoàn tiền. Nếu thỏa thuận không xác định rõ điều kiện hoàn trả, thời hạn thanh toán, trường hợp bị khấu trừ hoặc trách nhiệm khi giao dịch không tiếp tục, các bên có thể bất đồng về nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, việc chuyển tiền chỉ dựa trên tin nhắn, phiếu thu sơ sài hoặc cam kết miệng còn khiến khách hàng gặp khó khăn trong quá trình chứng minh nội dung thỏa thuận và yêu cầu bảo vệ quyền lợi.

5. Làm gì trước khi chuyển tiền giữ chỗ?

Trước hết, người mua cần xác minh chính xác chủ đầu tư, đơn vị phân phối và tư cách pháp lý của bên đề nghị nhận tiền. Không nên mặc nhiên coi một sàn môi giới hoặc cá nhân tư vấn là đại diện có quyền thu tiền cho chủ đầu tư.

Tiếp theo, cần yêu cầu cung cấp thông tin pháp lý của dự án và xác định bất động sản đã đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa. Đối với dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người mua cần đặc biệt thận trọng với mọi cam kết yêu cầu chuyển tiền để bảo đảm quyền mua trong tương lai.

Nếu vẫn xem xét tham gia một chương trình đăng ký, khách hàng nên đọc kỹ toàn bộ thỏa thuận, đặc biệt là mục đích khoản tiền, chủ thể nhận tiền, quyền lợi thực tế, điều kiện hoàn trả và cơ chế giải quyết tranh chấp. Không nên chuyển tiền vào tài khoản cá nhân chỉ vì được giải thích rằng đây là quy trình nội bộ.

Trường hợp đã nộp tiền nhưng phát hiện thông tin không đúng, khách hàng cần lưu giữ hợp đồng, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn và nội dung quảng cáo; đồng thời gửi yêu cầu bằng văn bản đến bên nhận tiền và chủ thể có liên quan để làm rõ trách nhiệm, thời hạn hoàn trả nếu có căn cứ.

Kết luận

“Giữ chỗ sớm” không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc sở hữu một quyền mua chắc chắn. Trong giao dịch bất động sản, điều quan trọng không nằm ở việc môi giới đưa ra bao nhiêu lời hứa về suất ưu tiên, mà là khoản tiền được thu trên cơ sở nào, ai có quyền nhận tiền và quyền lợi của khách hàng được bảo đảm ra sao.

Một quyết định đầu tư thận trọng cần bắt đầu từ việc kiểm tra pháp lý, không phải từ áp lực phải chuyển tiền trước người khác. Khi chưa hiểu rõ bản chất của thỏa thuận, người mua nên ưu tiên xác minh thông tin thay vì đánh đổi sự an toàn tài chính để chạy theo một cơ hội chưa được chứng minh.