1. Khi tin đồn được biến thành công cụ bán hàng
Trong thị trường bất động sản, thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông và các dự án phát triển đô thị có thể tác động đáng kể đến giá trị tài sản. Một tuyến đường mới, cây cầu được xây dựng hay khu vực được định hướng phát triển có thể tạo ra cơ hội đầu tư thực sự. Tuy nhiên, chính sức ảnh hưởng của những thông tin này cũng khiến chúng trở thành công cụ để một số môi giới thiếu trung thực thúc đẩy giao dịch.
Những lời giới thiệu như “khu này sắp có đường lớn”, “giá chuẩn bị tăng mạnh”, “chỉ còn vài ngày trước khi công bố quy hoạch” thường xuất hiện trong quá trình tư vấn. Điểm đáng lo ngại không nằm ở việc môi giới đề cập đến tiềm năng phát triển, mà ở chỗ thông tin chưa được kiểm chứng bị trình bày như một sự thật chắc chắn, khiến khách hàng tin rằng nếu không mua ngay, họ sẽ bỏ lỡ cơ hội sinh lời hiếm có.
Trong nhiều trường hợp, người mua không xuống tiền vì đã đánh giá đầy đủ pháp lý, giá trị và khả năng khai thác của bất động sản. Họ quyết định chủ yếu vì sợ giá tăng hoặc lo người khác mua mất. Khi tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội lấn át lý trí, rủi ro tài chính bắt đầu hình thành.
2. Những cách tạo ra “cơn sốt” không có cơ sở
Một trong những thủ thuật thường gặp là sử dụng thông tin quy hoạch không rõ nguồn gốc. Môi giới có thể đưa ra bản đồ chưa được xác minh, hình ảnh dự án hạ tầng đang đề xuất hoặc thông tin truyền miệng trong khu vực để chứng minh rằng giá đất sắp tăng. Tuy nhiên, việc một công trình được đề xuất, nghiên cứu hoặc đưa vào định hướng phát triển không đồng nghĩa với việc công trình chắc chắn được triển khai theo tiến độ và phạm vi được quảng bá.
Một cách khác là tạo cảm giác thị trường đang cạnh tranh gay gắt. Khách hàng được thông báo rằng có nhiều người đang hỏi mua, chủ nhà sắp tăng giá hoặc một nhà đầu tư lớn chuẩn bị gom đất. Nếu không có căn cứ xác thực, những thông tin này chỉ có tác dụng gây áp lực tâm lý, khiến người mua rút ngắn thời gian thẩm định.
Đáng chú ý hơn, một số trường hợp còn sử dụng mức giá của những giao dịch chưa được kiểm chứng để khẳng định bất động sản đang tăng giá nhanh. Giá chào bán không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế; một vài tin rao có giá cao cũng không đủ chứng minh toàn bộ khu vực đã tăng giá tương ứng.
Hệ quả là khách hàng có thể mua tài sản cao hơn giá trị hợp lý, trong khi tiềm năng tăng giá được quảng bá chưa chắc trở thành hiện thực.
3. Ranh giới giữa tư vấn đầu tư và cung cấp thông tin sai lệch
Môi giới bất động sản có quyền giới thiệu tiềm năng của tài sản, phân tích xu hướng thị trường và đưa ra nhận định dựa trên dữ liệu. Tuy nhiên, hoạt động tư vấn cần phân biệt rõ giữa thông tin đã được xác nhận, kế hoạch đang xem xét và dự báo mang tính chủ quan.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện luật định; thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải được công khai theo quy định. Luật cũng đặt ra yêu cầu đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tùy từng hành vi cụ thể, việc cung cấp thông tin không trung thực, che giấu thông tin quan trọng hoặc sử dụng thông tin sai lệch để thúc đẩy giao dịch có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý.
Không phải mọi dự báo sai đều mặc nhiên cấu thành hành vi vi phạm pháp luật. Cần xem xét nội dung đã được cung cấp, mức độ sai lệch, lỗi của người thực hiện, thiệt hại phát sinh và mối quan hệ giữa hành vi với thiệt hại. Dù vậy, việc cố tình biến tin đồn thành cam kết chắc chắn để khách hàng quyết định giao dịch là dấu hiệu đáng cảnh giác.
4. Người mua cần kiểm chứng những gì trước khi đặt cọc?
Trước hết, người mua nên yêu cầu môi giới xác định rõ nguồn thông tin về quy hoạch hoặc hạ tầng. Thông tin quan trọng cần được đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ quy hoạch được công bố và tài liệu chính thức có liên quan. Không nên xem ảnh chụp màn hình, bản đồ truyền tay hoặc lời khẳng định qua điện thoại là bằng chứng đầy đủ.
Tiếp theo, cần đánh giá bất động sản dựa trên giá giao dịch có thể kiểm chứng, vị trí, tình trạng pháp lý, khả năng sử dụng và nhu cầu thực tế. Người mua không nên lấy mức lợi nhuận dự kiến do môi giới đưa ra làm căn cứ duy nhất để quyết định.
Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra chủ thể có quyền chuyển nhượng, giấy tờ pháp lý, tình trạng tranh chấp hoặc hạn chế giao dịch nếu có; đồng thời đọc kỹ điều khoản về số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng, điều kiện hoàn trả và trách nhiệm khi một bên không thực hiện cam kết. Nếu thông tin quy hoạch là yếu tố quyết định việc mua, nên làm rõ trong văn bản những nội dung mà các bên đã thống nhất, thay vì chỉ dựa vào lời hứa miệng.
Đặc biệt, hãy thận trọng khi bị yêu cầu chuyển tiền ngay với lý do “chỉ giữ chỗ trong hôm nay” hoặc “ngày mai giá sẽ khác”. Một cơ hội đầu tư hợp lý phải cho phép người mua có thời gian kiểm tra những thông tin thiết yếu.
5. Giá trị thật không được quyết định bởi lời đồn
Thị trường bất động sản luôn tồn tại những cơ hội gắn với sự phát triển của hạ tầng và quá trình đô thị hóa. Nhưng cơ hội thực sự khác với kỳ vọng được tạo dựng bằng những thông tin chưa xác thực. Khi người mua chỉ nhìn thấy viễn cảnh tăng giá mà bỏ qua rủi ro pháp lý, khả năng thanh khoản và giá trị sử dụng, quyết định đầu tư rất dễ trở thành một cuộc đánh cược.
Về phía môi giới, uy tín không nên được xây dựng bằng những lời hứa chắc chắn về lợi nhuận hay những thông tin gây sốt nhất thời. Một giao dịch bền vững đòi hỏi sự minh bạch, khả năng giải thích rõ căn cứ tư vấn và sự tôn trọng quyền tự quyết của khách hàng.
Trong bất động sản, thông tin có thể tạo ra kỳ vọng, nhưng chỉ việc kiểm chứng mới giúp người mua đưa ra quyết định có cơ sở. Đừng để nỗi sợ bỏ lỡ một cơ hội chưa được xác thực trở thành lý do khiến bạn phải trả giá cho một quyết định vội vàng.
