Bất động sản nhà ở được dự báo tiếp tục là phân khúc dẫn dắt hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) tại Việt Nam trong năm 2026. Những thay đổi về khung pháp lý, sự phát triển mạnh của hạ tầng và xu hướng hình thành các đại đô thị quy mô hàng trăm héc-ta đang mở ra dư địa mới để thu hút dòng vốn quốc tế vào thị trường.

Bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc mang lại giá trị giao dịch M&A lớn nhất tại Việt Nam. Ảnh: Thu Hiền

Bất động sản nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A

Hoạt động M&A bất động sản được dự báo tiếp tục sôi động trong năm 2026 khi nhiều yếu tố nền tảng của thị trường đang dần được cải thiện. Quá trình hoàn thiện khung pháp lý, sự phục hồi của thị trường nhà ở, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và phát triển các đại đô thị đang tạo thêm nguồn cung dự án đủ điều kiện giao dịch.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý rõ ràng, quy mô lớn và gắn với các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Theo bà Đặng Thị Thu Hương, Tổng Giám đốc IPC M&A Việt Nam, M&A bất động sản mang ý nghĩa chiến lược đặc biệt trong việc tái cấu trúc ngành và thúc đẩy phát triển kinh tế. Nó giúp sàng lọc lại các chủ thể thị trường, củng cố những doanh nghiệp có năng lực, đồng thời tạo cơ hội cho dự án tốt được tiếp tục triển khai vì lợi ích chung.

Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, M&A bất động sản được xem là xu thế tất yếu và là “cơ hội vàng” để tái cấu trúc toàn diện thị trường, hướng tới một nền bất động sản minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn trong dài hạn.

Thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang trong một chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ. Điều này mở ra vô số cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn tại các phân khúc chiến lược như bất động sản công nghiệp và các dự án đô thị vị trí chiến lược, pháp lý “chín” với sự tham gia của các chủ đầu tư uy tín, nhà đầu tư nước ngoài.

Trong các phân khúc bất động sản, theo đánh giá của JLL Việt Nam, bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc mang lại giá trị giao dịch M&A lớn nhất tại Việt Nam và được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Điều đáng chú ý là trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn, Việt Nam vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là thị trường phù hợp để đầu tư và phát triển các dự án nhà ở, từ chung cư cao tầng đến các khu nhà ở thấp tầng.

Trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam tiếp tục được đánh giá là nền kinh tế có tiềm năng tăng trưởng mạnh, dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao. Theo JLL, đây là những yếu tố nền tảng giúp duy trì sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, việc các luật mới về bất động sản có hiệu lực, đặc biệt là Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ góp phần gia tăng đáng kể số lượng dự án đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường M&A.

Theo JLL, điều này có ý nghĩa rất quan trọng bởi khoảng 5 năm trở lại đây, cả thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều gặp nhiều vướng mắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất không phải đất ở sang đất ở. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài thận trọng khi cân nhắc các cơ hội đầu tư tại Việt Nam.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Giao dịch Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, qua quá trình làm việc với các nhà đầu tư, những thay đổi về khung pháp lý hiện nay đang góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài, giúp họ sẵn sàng đưa ra quyết định đầu tư vào các dự án có quy mô từ 200 triệu USD trở lên tại Việt Nam.

“Từ năm 2018 đến nay, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản nhà ở mỗi năm dao động khoảng từ 1-3 tỷ USD. Theo góc nhìn của JLL, quy mô giao dịch trong năm 2026 sẽ tương đương năm 2025, ở mức khoảng 2,5 tỷ USD”, ông Tạ Mỹ Bách nhận định.

Các đại đô thị mở ra “cuộc chơi” mới về nguồn vốn

Theo JLL, việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý không chỉ mở ra cơ hội mà cũng đặt ra những yêu cầu mới đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Trong bối cảnh nguồn cung đang từng bước gia tăng trong khi mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, các chủ đầu tư sẽ phải thích ứng với một quy mô phát triển hoàn toàn khác so với trước đây.

Nếu như trước đây, nhiều doanh nghiệp chủ yếu triển khai các dự án khoảng 10-20 ha với quy mô 1.000-2.000 căn hộ thì trong giai đoạn tới, thị trường sẽ xuất hiện ngày càng nhiều dự án quy mô 300-400 ha, cung cấp hàng chục nghìn sản phẩm. Khi quy mô dự án tăng lên, nhu cầu về nguồn vốn cũng sẽ lớn hơn rất nhiều.

Ở góc độ các nhà đầu tư nước ngoài, đây lại được xem là thời điểm thuận lợi để tham gia thị trường. Theo ông Tạ Mỹ Bách, khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh hoặc gặp khó khăn, nhiều quỹ đầu tư coi đây là cơ hội để tham gia phát triển hoặc mua lại các dự án quy mô lớn với mức định giá hợp lý hơn.

Thực tế trong những năm gần đây, Vingroup đã khá thành công với mô hình liên doanh (joint venture) cùng các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản và Singapore để triển khai các dự án quy mô lớn. Theo đánh giá của JLL, đây là mô hình hợp tác có tính bền vững cao và nhiều khả năng sẽ tiếp tục được nhân rộng.

Trong thời gian tới, không chỉ Vinhomes mà nhiều doanh nghiệp lớn khác như BRG hay Sun Group cũng đang hướng tới phát triển các đại đô thị gắn với hệ thống hạ tầng mới. Điều này được kỳ vọng sẽ kéo theo nhu cầu huy động nguồn vốn quốc tế ngày càng lớn.

Ông Tạ Mỹ Bách cho biết, nếu như trước đây, một khoản đầu tư khoảng 50-70 triệu USD đã có thể tham gia thị trường bất động sản Việt Nam thì hiện nay, quy mô vốn tối thiểu cho một thương vụ bất động sản nhà ở thường đã lên tới khoảng 200 triệu USD.

Mặc dù quy mô vốn đầu tư tăng lên đáng kể, JLL vẫn ghi nhận các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tích cực tìm kiếm cơ hội mới tại Việt Nam. Hiện đơn vị này cũng đang tư vấn cho nhiều nhà đầu tư lần đầu tiên nghiên cứu và tiếp cận thị trường Việt Nam.

Một động lực quan trọng khác được nhấn mạnh là sự phát triển mạnh của hệ thống hạ tầng giao thông.

Theo ghi nhận, giai đoạn 2018-2019, phần lớn nhà đầu tư nước ngoài chỉ quan tâm đến Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Khi đó, việc thuyết phục họ mở rộng đầu tư sang các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An gần như là điều rất khó.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã thay đổi đáng kể. Theo JLL, trong thời gian tới sẽ xuất hiện ngày càng nhiều dự án quy mô lớn tại các địa phương mới nổi được rót vốn bởi các nhà đầu tư nước ngoài, thay vì chỉ do các doanh nghiệp trong nước tự phát triển.

Động lực quan trọng của xu hướng này đến từ sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông.

Ông Tạ Mỹ Bách dẫn chứng, tại khu vực phía Bắc, trước đây các nhà đầu tư Nhật Bản hầu như chỉ tập trung vào Hà Nội, nhưng hiện nay đã sẵn sàng mở rộng sang Bắc Ninh, Hải Phòng và nhiều địa phương khác với các dự án quy mô lớn.

Theo đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài mà đơn vị này đang làm việc cùng, tốc độ phát triển hạ tầng của Việt Nam đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất giúp họ gia tăng niềm tin và sẵn sàng tham gia các dự án bất động sản quy mô lớn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, ông Tạ Mỹ Bách cho rằng, việc FTSE chính thức công nhận nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam lên thị trường mới nổi thứ cấp sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động M&A trong thời gian tới. Theo ông, tác động của việc nâng hạng không chỉ giới hạn ở thị trường vốn mà còn lan tỏa tới các phân khúc bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng và bất động sản công nghiệp thông qua những cơ chế tác động khác nhau.

Nguồn: tapchikinhtetaichinh