Tại nhiều đô thị lớn, không khó để bắt gặp những căn nhà đóng kín cửa trong nhiều năm, những dãy shophouse không có người kinh doanh hoặc các căn hộ gần như không có người ở. Trong khi đó, một bộ phận lớn người dân vẫn gặp khó khăn khi tìm kiếm một nơi ở phù hợp với khả năng tài chính.
Nghịch lý này đang đặt ra một câu hỏi đáng chú ý: Nếu thị trường vẫn còn nhiều bất động sản chưa được khai thác, vì sao người có nhu cầu ở thực vẫn khó mua nhà?
Nhà bỏ trống không đồng nghĩa với nhà không có giá trị
Nhiều bất động sản bị bỏ trống không phải vì không ai muốn sử dụng mà vì chủ sở hữu chưa muốn bán.
Một số người mua bất động sản với mục đích tích sản dài hạn. Họ có thể không cần khai thác cho thuê và sẵn sàng giữ tài sản trong nhiều năm với kỳ vọng giá trị sẽ tăng theo thời gian.
Trong trường hợp này, căn nhà dù không có người ở vẫn được xem là một khoản đầu tư.
Điều đó khiến nguồn cung tồn tại trên thực tế nhưng không thực sự tham gia vào thị trường dành cho người mua có nhu cầu ở.
Giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy
Một nguyên nhân quan trọng khiến nhiều người khó mua nhà nằm ở khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng tài chính.
Khi giá nhà tăng, số tiền cần có để mua một tài sản cũng tăng theo. Với người trẻ hoặc những gia đình mới bắt đầu tích lũy, việc chuẩn bị khoản tiền ban đầu ngày càng trở thành áp lực lớn.
Ngay cả khi có thể vay ngân hàng, người mua vẫn phải cân nhắc khả năng trả nợ trong nhiều năm.
Vì vậy, thị trường có thể xuất hiện đồng thời hai tình trạng: một bên là tài sản chưa được sử dụng, bên còn lại là người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng tiếp cận.
Bất động sản không phải lúc nào cũng được tạo ra để phục vụ nhu cầu ở
Một dự án có thể có hàng trăm hoặc hàng nghìn sản phẩm, nhưng không phải tất cả đều hướng đến cùng một nhóm khách hàng.
Có những sản phẩm được phát triển với mức giá cao, diện tích lớn hoặc mô hình khai thác đặc thù. Những tài sản này có thể phù hợp với nhà đầu tư hoặc nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt nhưng lại nằm ngoài khả năng tiếp cận của số đông người mua nhà lần đầu.
Vì vậy, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng bất động sản mà còn nằm ở cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Tài sản bị “đóng băng” vì kỳ vọng giá
Khi chủ sở hữu kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, họ có thể không muốn bán ở mức giá hiện tại.
Nếu nhiều người cùng có tâm lý chờ giá cao hơn, lượng giao dịch có thể giảm dù trên thị trường vẫn tồn tại rất nhiều tài sản.
Đây là lý do một khu vực có thể xuất hiện nhiều nhà đóng cửa nhưng người mua vẫn khó tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.
Bất động sản lúc này tồn tại nhưng tính thanh khoản thực tế lại không cao.
Shophouse bỏ trống và bài toán “giá thuê quá cao”
Một hình ảnh khá phổ biến tại một số khu đô thị là các dãy shophouse được xây dựng khang trang nhưng không có nhiều hoạt động kinh doanh.
Một trong những nguyên nhân có thể đến từ sự chênh lệch giữa mức giá thuê và khả năng tạo doanh thu của hoạt động kinh doanh.
Nếu chi phí thuê mặt bằng quá cao, doanh nghiệp nhỏ hoặc hộ kinh doanh có thể không đủ khả năng duy trì.
Khi đó, chủ sở hữu lựa chọn giữ mặt bằng trống thay vì giảm giá xuống mức mà họ cho rằng không tương xứng với giá trị tài sản.
Căn nhà không có người ở vẫn tạo ra chi phí
Việc giữ một bất động sản bỏ trống không hoàn toàn không có chi phí.
Chủ sở hữu vẫn có thể phải chi cho bảo trì, quản lý, sửa chữa hoặc các khoản chi phí liên quan khác. Với căn hộ, việc không có người ở cũng không đồng nghĩa với việc toàn bộ chi phí vận hành biến mất.
Đối với cả thị trường, một lượng lớn tài sản không được khai thác cũng có thể tạo ra sự lãng phí về không gian và nguồn lực.
Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh vẫn tồn tại.
Liệu có nên đánh thuế nhà bỏ hoang?
Đây là một chủ đề đang được quan tâm tại nhiều quốc gia.
Mục tiêu của các chính sách liên quan đến nhà bỏ trống thường là khuyến khích chủ sở hữu đưa tài sản vào sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng thay vì giữ bất động sản trong thời gian dài mà không khai thác.
Tuy nhiên, việc áp dụng một cơ chế như vậy không đơn giản.
Cần trả lời nhiều câu hỏi: thế nào được xem là nhà bỏ trống, thời gian bỏ trống bao lâu thì bị áp dụng chính sách, bất động sản đang sửa chữa có được tính hay không và làm thế nào để xác định chính xác tình trạng sử dụng.
Nếu không có tiêu chí rõ ràng, chính sách có thể tạo ra tranh chấp hoặc ảnh hưởng đến những chủ sở hữu không có mục đích đầu cơ.
Bài toán không chỉ là xây thêm nhà
Nhiều người thường cho rằng cứ xây thêm nhiều dự án thì giá nhà sẽ tự động giảm.
Nhưng nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc có mức giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu vẫn có thể tiếp tục tồn tại.
Thị trường cần không chỉ nhiều nhà hơn mà còn cần nhiều sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế.
Đó cũng là lý do vấn đề nhà ở không thể chỉ được giải quyết bằng việc tăng số lượng dự án.
Khi bất động sản trở thành tài sản để giữ hơn là để sử dụng
Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường là bất động sản ngày càng được nhìn nhận như một công cụ tích sản.
Khi giá trị tài sản tăng mạnh, nhiều người có xu hướng mua để giữ thay vì mua để ở hoặc khai thác.
Điều này không có nghĩa việc đầu tư bất động sản là sai. Tuy nhiên, khi một lượng lớn tài sản bị giữ lại trong thời gian dài, thị trường có thể xuất hiện sự mất cân đối giữa nhu cầu sở hữu và nhu cầu sử dụng.
Nghịch lý của thị trường nằm ở “nguồn cung không thể tiếp cận”
Những căn nhà đóng cửa giữa thành phố có thể khiến nhiều người đặt câu hỏi: “Tại sao nhiều nhà như vậy mà vẫn không mua được nhà?”
Câu trả lời nằm ở chỗ: sự tồn tại của một bất động sản không đồng nghĩa với việc nó đang sẵn sàng được bán hoặc cho thuê ở mức giá mà người có nhu cầu thực có thể tiếp cận.
Một thị trường lành mạnh không chỉ cần nhiều dự án, mà còn cần sự cân bằng giữa giá bán, khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hiệu quả khai thác tài sản.
Có thể trong tương lai, giá trị của bất động sản sẽ không còn được đánh giá chỉ bằng việc “giữ bao lâu thì tăng giá”, mà còn bằng một câu hỏi thực tế hơn: tài sản đó đang tạo ra giá trị gì cho chủ sở hữu và cho không gian đô thị xung quanh?
