Đặt cọc thường là bước đầu tiên trong một giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, tâm lý muốn “giữ chỗ” thật nhanh khiến nhiều người chuyển tiền trước khi kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản. Khi giao dịch phát sinh vấn đề, khoản tiền đặt cọc có thể trở thành nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì về nguyên tắc phải hoàn trả tiền cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, để đánh giá rủi ro của một giao dịch nhà đất, không thể chỉ nhìn vào quy định về “phạt cọc”. Người mua cần kiểm tra trước khả năng chuyển nhượng của chính bất động sản.

1. Kiểm tra Giấy chứng nhận trước khi đặt cọc

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc chung để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận theo quy định, cùng với các điều kiện pháp lý khác.

Vì vậy, trước khi chuyển một khoản tiền lớn, người mua nên kiểm tra Giấy chứng nhận bản gốc hoặc hồ sơ có giá trị xác thực, đối chiếu thông tin người sử dụng đất, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất và các thông tin liên quan.

Không nên chỉ dựa vào ảnh chụp Giấy chứng nhận do người bán gửi qua điện thoại.

2. Xác định đất có tranh chấp hay không

Đất đang có tranh chấp là một trong những rủi ro lớn nhất đối với giao dịch.

Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định và có hiệu lực pháp luật.

Do đó, việc người bán khẳng định “đất không tranh chấp” chưa phải là cơ sở duy nhất để người mua yên tâm. Người mua nên tìm hiểu thêm thông tin từ những người có liên quan, hiện trạng sử dụng thực tế và các hồ sơ cần thiết trước khi đặt cọc.

3. Kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên

Một bất động sản có thể đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm hoặc đang chịu những hạn chế pháp lý nhất định.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đồng thời không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Đây là lý do người mua không nên chỉ quan tâm đến giá và diện tích mà bỏ qua tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.

4. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ điều kiện hoàn tiền

Một hợp đồng đặt cọc sơ sài có thể tạo ra rất nhiều tranh cãi khi giao dịch không thể tiếp tục.

Hợp đồng nên xác định rõ bất động sản nào được giao dịch, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán và trách nhiệm của mỗi bên.

Đặc biệt, nên quy định cụ thể trường hợp giao dịch không thể thực hiện do nguyên nhân pháp lý thuộc về bất động sản hoặc người bán thì khoản tiền đã nhận sẽ được xử lý như thế nào.

Điều này giúp hạn chế tình trạng sau khi nhận tiền, các bên mới bắt đầu tranh luận về việc “mất cọc” hay “phạt cọc”.

5. Không nên nhầm đặt cọc với việc bất động sản đã đủ điều kiện mua bán

Việc hai bên ký giấy đặt cọc không đồng nghĩa với việc mọi điều kiện để chuyển nhượng bất động sản đã được đáp ứng.

Đặt cọc chỉ là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai.

Do đó, câu nói “đã đặt cọc rồi thì chắc chắn mua bán được” là một cách hiểu rất rủi ro.

6. Cẩn trọng với người nhận tiền không phải người có quyền

Một vấn đề khác thường xuất hiện trong thực tế là người trực tiếp nhận tiền không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp này, cần xác định rõ người nhận tiền đang giao dịch với tư cách nào, có được ủy quyền hợp pháp hay không và phạm vi ủy quyền có bao gồm việc nhận tiền, ký thỏa thuận đặt cọc và thực hiện giao dịch hay không.

Nếu bỏ qua bước này, người mua có thể gặp khó khăn khi chứng minh trách nhiệm của người có quyền đối với khoản tiền đã giao.

Có nên đặt cọc ngay khi thấy bất động sản phù hợp?

Câu trả lời là không nên vội.

Một khoản đặt cọc chỉ thực sự có ý nghĩa bảo vệ giao dịch khi người mua đã xác định được mình đang giao dịch với ai, tài sản nào, quyền sử dụng đất có tình trạng pháp lý ra sao và các bên đã thống nhất rõ cách xử lý nếu giao dịch không thể hoàn tất.

Đặt cọc không phải là bước thay thế cho việc kiểm tra pháp lý. Ngược lại, đây là thời điểm người mua cần kiểm tra kỹ nhất, bởi một khi tiền đã được chuyển và hợp đồng đặt cọc đã ký, việc giải quyết tranh chấp sau đó có thể phức tạp hơn rất nhiều.

Với các giao dịch có giá trị lớn, người mua nên kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản, tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp và quyền của người ký trước khi chuyển tiền. Cẩn trọng ở giai đoạn đặt cọc thường ít tốn kém hơn rất nhiều so với việc xử lý một tranh chấp sau khi giao dịch đã đổ vỡ.