Khi chuẩn bị mua bất động sản, phần lớn người mua thường tập trung vào giá bán và khoản tiền cần vay. Tuy nhiên, số tiền thực tế phải bỏ ra để sở hữu và duy trì một căn nhà thường lớn hơn đáng kể so với con số ghi trên hợp đồng. Nếu không dự trù từ đầu, người mua rất dễ rơi vào tình trạng vừa nhận nhà đã phải tiếp tục vay mượn để thanh toán những khoản phát sinh.

Chi phí không chỉ nằm ở giá mua

Giá bán là khoản tiền lớn nhất nhưng không phải khoản duy nhất. Tùy từng giao dịch, người mua có thể phát sinh các khoản liên quan đến thuế, phí, lệ phí, công chứng, đăng ký và các chi phí dịch vụ khác.

Điều quan trọng là phải xác định rõ khoản nào thuộc trách nhiệm của bên mua, khoản nào do bên bán chịu và khoản nào được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Không nên mặc định rằng mọi chi phí liên quan đến giao dịch đều đã được tính vào giá bán.

Chi phí sửa chữa sau khi nhận nhà

Đây là khoản rất dễ bị đánh giá thấp.

Một căn nhà đã qua sử dụng có thể cần sơn lại, thay thiết bị vệ sinh, sửa hệ thống điện nước, xử lý chống thấm hoặc thay một số thiết bị xuống cấp. Những hạng mục riêng lẻ có thể không quá lớn nhưng cộng lại có thể trở thành một khoản đáng kể.

Đối với nhà cũ, người mua nên lập một danh sách những hạng mục cần sửa ngay, hạng mục có thể trì hoãn và hạng mục chỉ cần bảo trì định kỳ. Cách này giúp tránh việc chi tiêu theo cảm tính ngay sau khi nhận nhà.

Chi phí nội thất

Một trong những sai lầm phổ biến là mua nhà với ngân sách gần như chạm giới hạn tài chính rồi mới bắt đầu tính đến nội thất.

Tủ bếp, giường, tủ quần áo, rèm cửa, bàn ghế, thiết bị điện, đèn chiếu sáng và các vật dụng gia đình có thể tạo thành một khoản chi lớn. Với căn hộ bàn giao cơ bản, khoản đầu tư này còn có thể cao hơn tùy mức độ hoàn thiện mà gia chủ mong muốn.

Vì vậy, ngân sách mua nhà nên được chia thành ít nhất ba phần: tiền mua bất động sản, chi phí hoàn thiện và khoản dự phòng.

Chi phí duy trì hàng tháng

Sở hữu nhà cũng đồng nghĩa với việc bắt đầu có những khoản chi thường xuyên.

Đối với căn hộ, có thể có phí quản lý, phí gửi xe và các khoản dịch vụ theo quy định của tòa nhà. Với nhà riêng, chi phí có thể nằm ở bảo trì máy lạnh, thiết bị, hệ thống điện nước, sân vườn hoặc các hạng mục bên ngoài.

Những khoản vài trăm nghìn hoặc vài triệu đồng mỗi tháng có vẻ không đáng kể, nhưng khi cộng trong nhiều năm sẽ trở thành một phần không nhỏ của tổng chi phí sở hữu.

Chi phí lãi vay có thể thay đổi

Người mua sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú ý đến cơ chế lãi suất.

Một khoản vay có mức thanh toán ban đầu tương đối dễ chịu không có nghĩa chi phí này sẽ giữ nguyên trong toàn bộ thời gian vay. Nếu lãi suất thay đổi theo điều khoản hợp đồng, số tiền phải trả hàng tháng cũng có thể tăng.

Do đó, thay vì chỉ hỏi “mỗi tháng trả bao nhiêu?”, người mua nên đặt thêm câu hỏi: nếu lãi suất tăng thì khả năng trả nợ của mình còn an toàn hay không?

Chi phí cơ hội của khoản tiền bỏ ra

Khi mua bất động sản, một lượng lớn tiền mặt có thể được chuyển thành tài sản cố định. Điều này làm giảm lượng tiền có thể sử dụng cho những mục đích khác.

Một người mua nhà vừa đủ khả năng thanh toán nhưng không còn khoản dự phòng cho công việc, gia đình hoặc những tình huống bất ngờ sẽ có mức độ rủi ro tài chính cao hơn người vẫn duy trì được một khoản tiền mặt hợp lý.

Chi phí thời gian cũng là một loại chi phí

Đây là khoản ít khi xuất hiện trong bảng tính.

Nhà càng cần nhiều sửa chữa, người sở hữu càng phải dành thời gian làm việc với thợ, lựa chọn vật liệu, theo dõi tiến độ và xử lý các vấn đề phát sinh. Nếu căn nhà ở xa nơi làm việc hoặc cần cải tạo lớn, thời gian bỏ ra có thể trở thành một gánh nặng thực tế.

Đừng mua nhà bằng toàn bộ khả năng tài chính

Một nguyên tắc quan trọng khi lập ngân sách mua bất động sản là không nên tính toán dựa trên số tiền tối đa có thể vay hoặc tối đa có thể trả, mà nên dựa trên mức chi phí mà gia đình có thể duy trì một cách an toàn trong thời gian dài.

Trước khi quyết định, hãy thử tính tổng chi phí trong kịch bản thận trọng: giá mua, chi phí giao dịch, nội thất, sửa chữa, chi phí duy trì và nghĩa vụ trả nợ. Sau đó mới xác định mức giá bất động sản phù hợp.

Một căn nhà có giá vừa khả năng mua chưa chắc đã là một căn nhà vừa khả năng sở hữu.

Người mua thông minh không chỉ hỏi “căn nhà này giá bao nhiêu?”, mà còn phải biết “để sở hữu căn nhà này trong 5–10 năm, tổng cộng tôi sẽ phải chi bao nhiêu?” Chính con số thứ hai mới phản ánh gần hơn giá trị thực của quyết định mua nhà.